Продолжим разбирать пример в Москве. Где банк отобрал двухкомнатную квартиру. Точнее, возьмём те условия при решении нашей задачи. Итак Москва, район Северо-Восточный ул. Ярославского 17. Площадь 44,7 м2. Вы это семья из двух человек, пока без детей. Третий этаж пятиэтажного дома. Цена квартиры 8 500 000 рублей, реальный пример взят на сайте МЛСН. 12.02.2019 года. Аренда 25 тысяч плюс коммунальные. Первоначальный взнос есть 2 300 000 рублей. Дочитав до конца, сэкономишь миллионы и будешь с квартирой. А кто не дочитает, тот читает предыдущую статью где банк за долги квартиру отобрал, и возвращается обратно. Читает, чтобы такого с ним не произошло. Аренда или ипотека? Разберём и ответим на этот вопрос.
Чтобы кредит не стал кабалой, изучи условия кредитного договора.
Аренда или ипотека. Задача. Посчитать как выгоднее арендовать и копить или купить?
Так вопрос ещё не ставили. В интернете сравнивают условия аренда или покупка. А мы посмотрели с вами пример, когда взяли ипотеку и потеряли квартиру. Будем рассматривать варианты такие, чтобы нам было выгодно, и мы не теряли вложенное. Расчёт будем производить на 15 лет. Зарплата обоих членов семья позволяет взять только на таких условиях.
Кредит 6 900 000 рублей под 13,5 % годовых. Ежемесячный платёж 89 583,98 рубля. За весь срок сумма выплаты составит 16 125 115,4 рубля. Квартира тоже будет расти в цене. Брать будем такие показатели с 1-3 год по 2%, с 4-7 год 3%, с 8-10 год 4%, с 11-15 год 5%. Здесь учитываем, что цены упали, сейчас чуть растут, могут и дальше падать, но в среднесрочной и более перспективе будут расти. Понятно прогнозы могут быть разные. Спорить не будем, возьмём когда цена по Москве будет расти вот на такие проценты.
Аренда или ипотека. Проценты по вкладам.
По вкладам в банках то же сделаем среднее увеличение сейчас 6,5 % годовых. Потом 1-3 год 6,5 %, с 3 по 7 год — 7,5% годовых, с 8 — по 10 год 8,5 %, с 11 по 15 год 9,5 %. Будет больше нам лучше. Если будет меньше в какие то года. То мы ставку и увеличиваем незначительно. В среднем считаем такой вариант. Желающие могут просчитывать со своими цифрами. Моя задача показать основной метод, позволяющий избежать больших потерь, вообще потерь.
Аренда или ипотека. Рост арендной платы.
Арендная плата представим будет расти каждый год на 1000 рублей. Но и зарплата двух работающих тоже будет расти, этот рост будет перекрывать рост аренды. Для чего такое условие? Потому что деньги, которые мы зарабатываем, после уплаты аренды мы кладём в банк на депозит. Для удобства будем копить год и класть в конце года. В жизни, конечно лучше найти под больший процент, с ежемесячным пополнением. Для удобства упростим расчёты. Итак 89 583 — 25 000 = 64 583 рубля в месяц. В год 774 996 рублей.
Аренда или ипотека. Задача. Рассчитать когда мы накопим достаточную сумму для покупки квартиры, арендуя её.
Расчёты будем производить на 15 лет. Положив в банк первоначальный взнос, будем учитывать проценты с капитализацией. Также будем откладывать накопленную сумму, после уплаты аренды. Это будет разница между ежемесячным взносом в банк по ипотеке и арендной платой. она составляет 64 583 рубля в месяц. В год 774 996 рублей.
Затем сложим накопления по годам в одну колонку и рост стоимости квартиры в другую колонку. Сравниваем их и смотрим, когда можем купить квартиру, не платя огромных процентов. Такая научная гипотеза. Попробуем проверить её на практике. Там будет возможно небольшое улучшение, но рассмотрим его позднее.
Аренда или ипотека. Приступаем к расчёту. Первоначальный взнос в банк.
1 год начало года 2 300 000 + 149 500 это проценты = 2 449 500, 2 год 2 449 500 + 159 218, 3 год 2 608 718 + 169 567, 4 год 2 778 284 + 208 371 проценты стали 7,5 в год, 5 год 2 986 655 + 223 999, 6 год 3 210 655 + 240 799, 7 год 3 451 454 + 258 859, 8 год 3 710 313 + 315 377 проценты стали 8,5 в год . Далее 9 год 4 025 689 + 342 184, 10 год 4 367 873 + 371 269, 11 год 4 739 142 + 450 218 проценты стали 9,5 в год, 12 год 5 189 361 + 492 989. Затем 13 год 5 682 350 + 539 823, 14 год 6 222 173 + 591 106, 15 год 6 813 280 + 647 262. Итого за 15 лет 7 460 541 рубль.
| начало года | % | конец года | |
| 1 | 2300000 | 149500 | 2 449 500 |
| 2 | 2449500 | 159218 | 2 608 718 |
| 3 | 2608718 | 169567 | 2 778 284 |
| 4 | 2778284 | 208371 | 2 986 655 |
| 5 | 2986655 | 223999 | 3 210 655 |
| 6 | 3210655 | 240799 | 3 451 454 |
| 7 | 3451454 | 258859 | 3 710 313 |
| 8 | 3710313 | 315377 | 4 025 689 |
| 9 | 4025689 | 342184 | 4 367 873 |
| 10 | 4367873 | 371269 | 4 739 142 |
| 11 | 4739142 | 450218 | 5 189 361 |
| 12 | 5189361 | 492989 | 5 682 350 |
| 13 | 5682350 | 539823 | 6 222 173 |
| 14 | 6222173 | 591106 | 6 813 280 |
| 15 | 6813280 | 647262 | 7 460 541 |
Сначала думал таблицы хуже воспринимаются, но здесь понятнее так будет.
Аренда или ипотека. Накопленные деньги, оставшиеся после уплаты аренды ежегодно кладём в банк на депозит.
Процентные ставки такие же. С 1-3 год 6,5 %, с 3 по 7 год — 7,5% годовых, с 8 — по 10 год 8,5 %, с 11 по 15 год 9,5 %. Ежегодно добавляем 774 996 рубля. Накопим больше, будет лучше. Будем считать по этим цифрам для упрощения расчёта.
1 год начало года 0 руб + накопление 774 996 = 774 996 руб, 2 год 774 996 + 6,5 %(50 375) + 774 996(накопление) в конце года = 1 600 367 руб. 3 год начало года 1 600 367 + 6,5%(104 024) + 774 996(накопление) в конце года = 2 479 387 рублей и так далее.
| сумма + | |||
| начало года | % | накопление | |
| 1 | 0 | 774 996 | |
| 2 | 774 996 | 50 375 | 1 600 367 |
| 3 | 1 600 367 | 104 024 | 2 479 387 |
| 4 | 2 479 387 | 185 954 | 3 440 337 |
| 5 | 3 440 337 | 258 025 | 4 473 358 |
| 6 | 4 473 358 | 335 502 | 5 583 856 |
| 7 | 5 583 856 | 418 789 | 6 777 641 |
| 8 | 6 777 641 | 576 099 | 8 128 736 |
| 9 | 8 128 736 | 690 943 | 9 594 675 |
| 10 | 9 594 675 | 815 547 | 11 185 218 |
| 11 | 11 185 218 | 1 062 596 | 13 022 810 |
| 12 | 13 022 810 | 1 237 167 | 15 034 973 |
| 13 | 15 034 973 | 1 428 322 | 17 238 291 |
| 14 | 17 238 291 | 1 637 638 | 19 650 925 |
| 15 | 19 650 925 | 1 866 838 | 22 292 759 |
| 22 292 759 |
Аренда или ипотека. Квартира тоже будет расти в цене. Брать будем такие показатели с 1-3 год по 2%, с 4-7 год 3%, с 8-10 год 4%, с 11-15 год 5%.Рост стоимости квартиры.
1 год 8 500 000, 2 год + 170 000 = 8 670 000, 3 год 8 843 400, 4 год 9 020 268, 5 год 9 290 876, 6 год 9 569 602, 7 год 9 856 690, 8 год 10 152 391, 9 год 10 558 487, 10 год 10 980 826. Далее 11 год 11 420 059, 12 год 11 991 062, 13 год 12 590 615, 14 год 13 220 146, 15 год 13 881 153. Конец 15 года начало 16 года — 14 575 211.
| квартира | рост в год | на конец года | |
| 1 | 8500000 | 170000 | 8670000 |
| 2 | 8670000 | 173400 | 8843400 |
| 3 | 8843400 | 176868 | 9020268 |
| 4 | 9020268 | 270608 | 9290876 |
| 5 | 9290876 | 278726 | 9569602 |
| 6 | 9569602 | 287088 | 9856690 |
| 7 | 9856690 | 295701 | 10152391 |
| 8 | 10152391 | 406096 | 10558487 |
| 9 | 10558487 | 422339 | 10980826 |
| 10 | 10980826 | 439233 | 11420059 |
| 11 | 11420059 | 571003 | 11991062 |
| 12 | 11991062 | 599553 | 12590615 |
| 13 | 12590615 | 629531 | 13220146 |
| 14 | 13220146 | 661007 | 13881153 |
| 15 | 13881153 | 694058 | 14575211 |
Аренда или ипотека. Теперь сложим проценты на первоначальный взнос и проценты на ежегодные накопления и сами накопления.
| Итоговая | ||
| начало года | конец года | |
| 1 | 2 300 000 | 3 224 496 |
| 2 | 3 224 496 | 4 209 084 |
| 3 | 4 209 084 | 5 257 671 |
| 4 | 5 257 671 | 6 426 992 |
| 5 | 6 426 992 | 7 684 012 |
| 6 | 7 684 012 | 9 035 309 |
| 7 | 9 035 309 | 10 487 954 |
| 8 | 10 487 954 | 12 154 426 |
| 9 | 12 154 426 | 13 962 548 |
| 10 | 13 962 548 | 15 924 360 |
| 11 | 15 924 360 | 18 212 171 |
| 12 | 18 212 171 | 20 717 323 |
| 13 | 20 717 323 | 23 460 464 |
| 14 | 23 460 464 | 26 464 205 |
| 15 | 26 464 205 | 29 753 300 |
Аренда или ипотека. Теперь самое главное. Сравнение накопленной суммы и стоимости квартиры.
Здесь сделаем в форме таблицы для удобства. Считать накопления будем на начало года и на конец года.
| Деньги | Квартира | Деньги | Квартира | |
| начало года | начало года | конец года | конец года | |
| 1 | 2 300 000 | 8 500 000 | 3 224 496 | 8 670 000 |
| 2 | 3 224 496 | 8 670 000 | 4 209 084 | 8 843 400 |
| 3 | 4 209 084 | 8 843 400 | 5 257 671 | 9 020 268 |
| 4 | 5 257 671 | 9 020 268 | 6 426 992 | 9 290 876 |
| 5 | 6 426 992 | 9 290 876 | 7 684 012 | 9 569 602 |
| 6 | 7 684 012 | 9 569 602 | 9 035 309 | 9 856 690 |
| 7 | 9 035 309 | 9 856 690 | 10 487 954 | 10 152 391 |
| 8 | 10 487 954 | 10 152 391 | 12 154 426 | 10 558 487 |
| 9 | 12 154 426 | 10 558 487 | 13 962 548 | 10 980 826 |
| 10 | 13 962 548 | 10 980 826 | 15 924 360 | 11 420 059 |
| 11 | 15 924 360 | 11 420 059 | 18 212 171 | 11 991 062 |
| 12 | 18 212 171 | 11 991 062 | 20 717 323 | 12 590 615 |
| 13 | 20 717 323 | 12 590 615 | 23 460 464 | 13 220 146 |
| 14 | 23 460 464 | 13 220 146 | 26 464 205 | 13 881 153 |
| 15 | 26 464 205 | 13 881 153 | 29 753 300 | 14 575 211 |
Когда станем хозяевами?
Таким образом, мы видим, что хозяевами квартиры, мы становимся к концу 7 года. Дальше наши доходы значительно опережают рост стоимости квартиры. Мы можем выбрать и лучший вариант. Но тогда рекомендуется также проводить анализ ситуации на рынке. А пока это значительно более выгодный вариант, чем ипотека. За весь срок (15 лет) сумма выплаты по ипотеке составит 16 125 115 рубля. У нас 10 487 954 рубля. Причём из этих денег только часть внесём мы, а часть будут проценты, заработанные для нас банком или банками. Мы используем рычаг.
Если считать на 15 лет то у нас может остаться 29 753 300-14 575 211= 15 178 089 рублей. Плюс купленная нами квартира. Но условия могут меняться. Рекомендуется при отклонениях проводить расчёты. Уверен принцип понятен.
Аренда или ипотека. Сколько наших денег, а сколько нам заработали банки. Помогли.
Для интереса, давайте подсчитаем сколько денег мы потратили своих, а сколько нам заработали банки за 7 лет. 2 300 000 рублей это первоначальный взнос. В конце 7 года у нас уже сумма 3 710 313 рублей. Банки нам заработали 3 710 313 — 2 300 000 = 1 410 313 рублей.
6 777 641 рублей это накопленные нами деньги с процентами. Из которых 7 раз мы ежегодно платили по 774 996 рублей. Итого: 7*774 996 = 5 424 972 рубля. Значит процентов мы заработали 6 777 641 — 5 424 972 = 1 352 669 рубля.
Теперь складываем.
Теперь складываем проценты на первоначальный взнос и проценты на наши накопления 1 410 313 + 1 352 669 = 2 762 982 рубля. Своих денег мы использовали 2 300 000 + 5 424 972 = 7 724 972 рубля. А на десерт посмотрим сколько бы мы выплатили бы банку за семь лет и какая бы была ситуация. Мы заплатили бы 7 525 054 рубля. При этом тело кредита уменьшилось бы всего на 1 663 581 рубль до 5 236 419 рублей. Процентов банку мы бы отдали 5 861 473 рубля.
А за 15 лет по ипотечному кредиту мы бы переплатили процентов 9 225 116 рублей. Ещё плюс страховка каждый год. Половина процента или 1 процент на остаток долга. Это вы можете посмотреть в предыдущих статьях. За семь лет если по 1 проценту то это будет 1 год — 69 000, 2 год 65 709, 3 год 63 709, 4 год 61 415, 5 год 58 793, 6 год 55 790, 7 год 52 364. Итого: 425 246 рубля.
Остаётся вас поздравить с правильными расчётами, действиями и квартирой. Правильным ответом на вопрос аренда или ипотека?
В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.
Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу. http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/
