К чему приведёт рост продаж квартир и подорожание стройматериалов.

Сейчас произошло значительное увеличение цен на жильё. Почему это произошло? Объяснений много. Это и льготная ипотека на новостройки, породившая ажиотажный спрос. И уменьшение первоначального взноса с 30 % до 10%, а в некоторых случаях и до нуля. Возможность продавать новостройки не с 3 этажа, а на уровне котлована, то есть на более ранней стадии строительства. Почему так произошло в данной статье я рассматривать не буду, а посмотрю что будет далее.

Возьмём строительство нового жилья. Оно подразделяется на квартиры и апартаменты. По чему это важно. Потому что апартаменты считаются коммерческим строительством и не подпадают под 214 закон о долевом строительстве. То есть в случае банкротства застройщика, государство никах не заботится об инвесторах в строительство. А по жилому строительству заботится. Во-первых деньги дольщиков находятся на эскроу-счетах банка, дающего займ застройщику, естественно под проценты. И эти деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию. Во-вторых, за каждую проданную квартиру застройщик перечисляет в фонд страхования дольщиков определённый процент. Таким образом государство защитило простых граждан-дольщиков в строительстве.

Я оформил квартиру, теперь ищу кто за неё будет платить.
Я оформил квартиру, теперь ищу кто за неё будет платить.

А граждане, покупающие апартаменты, не жилые помещения данным образом не защищены. Конечно это касается больше всего столицы и крупных городов Москвы и Питера. Но во первых эта немаленькая цифра, а во вторых и простых дольщиков это тоже коснётся. Рассмотрим почему.

Пропишем технологический процесс продажи квартир. Как было раньше. Понятно, что есть отклонения везде. Но общепринятые правила были таковы. Например строится 9-этажка. Возвели 3 этажа, начинаются продажи. Возведение фундамента (цокольного этажа) обычно считалось 30 % выполненной работы по возведению здания. То есть продажи начинались от выполненного строительства процентов на 40. Далее построили ещё 10 %, продали 10 % квартира. Цены на стройматериалы выросли, инфляция, степень готовности выросла, цена квартир выросла. На большие деньги возводят тот же метраж квартир. Проходит 3 месяца, процесс повторяется. Затраты на строительство растут, цена квартир растёт. И достроить можно.

А сейчас какую то часть квартир продали, ещё не освоив деньги (то есть не возведя объема жилья), а затраты на строительство выросли. Теперь чтобы возвести это количество придётся переложить часть расходов на следующих покупателей. И если таких циклов при строительстве 10. В доме 300 квартир, продают по 30 квартир каждые  2 месяца, при условии что строят 30 квартир тоже за два месяца. За полтора года должны продать весь дом. Цифры чисто условные, главное понять сам процесс и его последствия.

А теперь представляем было продано 50 % квартир на этапе котлована. Цены увеличились на 20 % (чисто условно для понимания ситуации). То есть ещё ничего не построили, а уже продали. На полученные деньги можно построить только 30 % квартир. Стоимость 20 % квартир ляжет на оставшиеся 50 % покупателей. И таких циклов будет несколько.

К чему приведёт рост продаж квартир и подорожание стройматериалов.
К чему приведёт рост продаж квартир и подорожание стройматериалов.

Это приведёт к сильному удорожанию последних квартир, которые по таким ценам могут и не купить, и не купят. Банк то денег на достройку денег даст (если это первый дом), иначе никак.

Но при отсутствии продаж оставшихся квартир, застройщик будет в убытке, и банк будет в убытке.

Сначала разорится застройщик, потом банк не сможет финансировать строительство, ведь у него очень много таких домов. И каждый дом будет приносить не прибыль а убытки.  Потом закончатся деньги у агентства по страхованию вкладов. И появятся недострои. Это я ещё не учитываю снижение зарплат будущих владельцев квартир, часть из которых не сможет платить ипотеку. Ведь по ипотеке покупается от 60 до 70 % новостроек.

А теперь сравнение. Молодой вождь на охоте убил много зверя в горах, подходит к шаману и говорит: «Славная охота, много зверя убили». На что шаман отвечает: «Плохая охота, зверь уйдёт за перевал, будет голод, много людей умрёт. Очень плохая охота.» Что впоследствии и оправдалось в отношении племени. Тут соразмерность важна.

Сейчас государство пытается снизить темп продаж квартир, повысив ключевую ставку, соответственно процент по ипотеке вырастет. Но цена на квартиры тоже выросла. Это уже две причины уменьшающие количество покупателей. А есть ещё и третья причина уменьшение покупательной способности населения. По простому говоря если зарплата таже, то купить можешь меньше, и денег на оплату возросшей ипотеки будет меньше.

Не произошло ли у нас «головокружение от успехов», и вовремя ли мы остановились? Покажет время.

Хотя чтобы понять что будет, не надо пальцы в розетку совать.