Для того, чтобы ответить на вопрос что лучше ипотека или аренда квартиры? Надо знать дополнительные условия. Какие? Первое, как долго вы собираетесь жить на этом месте? Если вы через два года переедете в другой регион, то рассматривать этот вопрос мы не будем. Вы человек в возрасте и вам осталось жить на две -три затяжки сигареты, то тоже не будем. Нет родных, хороших друзей и вы не занимаетесь благотворительностью как Третьяков, создавший галерею. И как Нобель, создавший фонд для награждения выдающихся учёных. То вам нет интереса, что то оставлять после себя, тогда аренда.
Ипотека или аренда квартиры. Изучите все условия кредита, только после этого подписывайте договор.
Условия для выбора: ипотека или аренда квартиры.
Вы должны будете жить в данном регионе продолжительное время — около 10 лет. У вас должна быть постоянная зарплата, она должна выплачиваться вовремя. Вы должны быть адекватным человеком. Что я имею ввиду. Вы должны контролировать свои расходы. И ваша зарплата должна позволять вам или снимать квартиру или оплачивать ипотеку. Вы должны понимать свои возможности и не замахиваться на невозможное. Допустим, желать двухкомнатную квартиру в центре города, а иметь доход 15 тысяч рублей, и не иметь первоначального взноса, ни щедрых и богатых родителей.
Вы один (одна) или вас двое, или трое, и уже есть ребёнок. Здесь будут разные варианты расчёта. Вся технология которого складывается в определении метода, с помощью которого вы неизвестные параметры облекаете в цифры. Сравнили цифры, получили ответ. Если не нравится ответ, корректируете варианты.
Пример перед выбором. Вы, человек любящий чистоту, ненавидящий тех, кто вам указывает как жить, делающий всё по своему. Сразу получаем ответ на вопрос будете вы арендовать квартиру или постараетесь иметь своё жильё.
Регион. Играет большое значение при выборе.
Ипотека или аренда квартиры?
Ипотека или аренда квартиры?
Объясняем почему, цены на квартиры очень сильно различаются в Москве, Питере и других городах. Поэтому будем разбирать несколько вариантов. Будем разбирать очень много вариантов. Для начала возьмём небольшой городок миллионник в центре России, Омск. Здесь не очень дорогое жильё, по сравнению с Новосибирском, и не очень большие зарплаты. Условия для решения задачи. Вы один или одна, от 25 до 30 лет, переехали из другого региона, где продали жилье недорого (250-300 тысяч). Устроились на работу, зарплата 22 тысячи. Сняли квартиру однокомнатную с мебелью и стиральной машиной. Платите 10 тысяч плюс коммуналка 3 тысячи. Прошло полгода. Ежегодно в Омск приезжает около 20 тысяч человек. Уезжает 30 тысяч. Вы осмотрелись, и встали перед выбором: аренда или ипотека. Вам попался хороший хозяин. И пока он вас не дёргает.
Условия для решения задачи. Ипотека или аренда квартиры.
У вас есть первоначальный взнос 250-300 тысяч рублей. Есть работа 6 месяцев на одном месте. Не было долгов и исполнительных листов. Зарплата 22 тысячи постоянная. Вы один. То есть вам может быть одобрена ипотека. Перед вами встал вопрос, что лучше, вкладывать в свою квартиру или отдавать дяде каждый месяц по 10 тысяч. Рассматривать будем оба варианта и просчитывать. Естественно у нас будут определённые допущения и отклонения.
Аренда 1 вариант. Берём расчёт на 10 лет.
Каждый год идёт инфляция, коммунальные платежи растут. Соответственно хозяева будут повышать арендную плату. Возьмём её по среднему каждый год по 800 рублей за 10 лет. То есть сейчас — 10 000, 2 год — 10 800, 3 год — 11 600, 4 год — 12 400, 5 год — 13 200. 6 год — 14 000. 7 год — 14 800. 8 год — 15 600. 9 год — 16 400. 10 год — 17 200. Итого за 10 лет вы оплатите:
года | месяц | год |
1 | 10000 | 120000 |
2 | 10800 | 129600 |
3 | 11600 | 139200 |
4 | 12400 | 148800 |
5 | 13200 | 158400 |
6 | 14000 | 168000 |
7 | 14800 | 177600 |
8 | 15600 | 187200 |
9 | 16400 | 196800 |
10 | 17200 | 206400 |
Итого: | 1632000 |
За 10 лет мы отдадим 1 632 000 рублей (Один миллион шестьсот тридцать две тысячи рублей). Теперь добавим сюда два вынужденных переезда за 10 лет. Нам повезло поэтому два. Мы хорошие квартиросъёмщики. Переезд это оплата машины, грузчиков и поиск и найм жилья через агентства. Возьмём вынужденные условия. Один раз мы нашли, один раз деньги агентству отдали. Переезжали в 4 год и в 7 год. Машина 2 часа и грузчики по 5 тысяч. *на 2 = 10 тысяч. Плюс агентству 12 тысяч. Итого 22 тысячи рублей. Расходы на ремонт сантехники уберём. Потому что будем и при найме платить, и в своей квартире. Так же поступим с коммунальными платежами. Добавляем к 1 632 000 + 22 000 = 1 654 000 рублей расходов.
Доход от депозита на первоначальный взнос.
Будем объективными и учтём доход от депозита на первоначальный взнос. Ведь при аренде мы его не тратим, и можем положить в банк. С таким расчётом, что ставка по вкладу будет меняться и расти. и падать, но в среднем возьмём 6% годовых. Считать будем с учётом капитализации.
года | 6% | ||
1 | 300000 | 18000 | |
2 | 318000 | 19080 | |
3 | 337080 | 20225 | |
4 | 357305 | 21438 | |
5 | 378743 | 22725 | |
6 | 401468 | 24088 | |
7 | 425556 | 25533 | |
8 | 451089 | 27065 | |
9 | 478154 | 28689 | |
10 | 506844 | 30411 | 537254 |
Итого: получили 537 254 рубля. Теперь от расходов отнимем доход. Получим 1 654 000-537 234 = 1 116 766 рублей. Это аренда. Теперь будем считать ипотеку.
Ипотека или аренда квартиры. Расчёт ипотеки.
У нас есть первоначальный взнос 300 тысяч рублей. Зарплата 22 тысячи. Выбираем адекватный для нас по цене вариант. Нашли однокомнатную квартиру за 1 200 000 рублей. Идём в сбербанк. Возьмём самый распространённый случай. Сейчас условия такие. Подтверждаем доход справкой 2 НДФЛ, электронная регистрация. Зарплатной карты сбербанка нет. И обязательно страхование жизни. Иначе увеличат процент по кредиту на один процент. А страховку мы будем платить в среднем 0.5 % от оставшейся суммы кредита каждый год.
Получаем следующие условия 11,3 % годовых. Смотрим наш калькулятор, который сразу рассчитывает 30 вариантов ежемесячного платежа, в зависимости от срока кредита от 1 до 30 лет. И подбираем для себя наиболее удобный вариант.
Расчёт ежемесячных платежей по годам от 1 до 30 лет.
Приведём сокращенный расчёт:
30 лет — 8 775 руб. 25 лет — 9 016 рубля. 20 лет — 9 474 рубля. 15 лет — 10 154 рубля. 10 лет 12 551 рубль
Получаем при сроке 10 лет ежемесячный платёж 12 551 рубль. Необходимая зарплата 20 919 рублей. Переплата составляет 606 099 рубля за 10 лет. Итого мы отдадим за квартиру 1 200 000 плюс 606 099. Итого: 1 806 099 рублей
Расчёт ежегодного страхового взноса жизни при 0,5 % на остаток суммы кредита.
года | Остаток кредита | Ежегодный платёж |
1 | 900000 | 4500 |
2 | 848407 | 4242 |
3 | 790635 | 3953 |
4 | 726081 | 3630 |
5 | 653785 | 3269 |
6 | 572884 | 2864 |
7 | 482328 | 2412 |
8 | 381057 | 1905 |
9 | 267690 | 1338 |
10 | 140827 | 704 |
Итого: | 28818 |
Итоговая сумма: выплата процентов за кредит, плюс выплата страховки.
1 806 099 + 28 818 = 1 834 917 рублей.
Какие плюсы надо отметить при оформлении ипотеки. Это постоянная цифра процентов в договоре. Если инфляция будет расти, а ваш процент выплаты будет постоянен, то это будет ваш значительный выигрыш. Если же ставки будут падать, то вы можете сделать рефинансирование под более выгодный процент. В любом случае вы в выигрыше. При аренде стоимость тоже может снижаться. Это происходит, когда на рынке много непроданного жилья. Приезжающих в город на заработки и постоянное жительство из других регионов и села стало меньше. Упал спрос. Строительство новостроек выросло и цена на них более привлекательна.
Чуть-чуть отвлечёмся от основной темы:
Многие люди говорят, что нельзя просчитать будущее. А я отвечаю, давайте упростим задачу и рассчитаем 3 варианта: 1 — когда будет хорошо, 2 — когда будет плохо, 3 — когда будет не рыба не мясо (так себе, без изменений). И сразу понятно как вам действовать в той или иной ситуации. А потом можно рассчитывать возможные варианты, отклонения. И главное пути облегчающие вам жизнь. На любой прикол от мистера Фикса, у мистера Фогга был ответ (путешествие вокруг света за 80 дней.) При таком подходе жить гораздо легче. Пример: не дай бог вы потеряли работу, а вам надо платить ипотеку, аренду. Имейте запас в размере 3-6 месячного платежа. Имейте запас.
А чтобы иметь запас, надо чтобы ваши доходы превышали ваши расходы, и желательно постоянно. Как всё просто. Но это тема наших следующих записей.
Возвращаемся к главной теме. Ипотека или аренда квартиры.
За 10 лет расходы по аренде с учётом процентов на сохранённый первоначальны взнос и сам взнос составили 1 116 766 рублей. Или так 1 654 000 рублей при депозите в сумме 537 234 рубля.
Расходы по ипотеке 1 834 917 рублей. И у нас есть однокомнатная квартира. Это тоже инвестиция, как и депозит, только надёжнее в длительной перспективе. Цены на квартиры могут и снижаться, но потом всё равно поднимутся. Возьмём среднее увеличение стоимости квартиры на уровне инфляции реальной, а это чуть выше депозита. Мы рассчитывали депозит под 6%. А прирост стоимости квартиры под 7%. Она зависит от многих факторов. Но возьмём минимально. Хотя на практике в продолжительной перспективе цена недвижимости значительно превышает депозит.
Теперь расчёт:
года | 7% | ||
1 | 1200000 | 84000 | |
2 | 1284000 | 89880 | |
3 | 1373880 | 96171,6 | |
4 | 1470052 | 102903,6 | |
5 | 1572955 | 110106,9 | |
6 | 1683062 | 117814,3 | |
7 | 1800876 | 126061,3 | |
8 | 1926938 | 134885,6 | |
9 | 2061823 | 144327,6 | |
10 | 2206151 | 154430,6 | 2360582 |
Через 10 лет цена квартиры может быть ориентировочно 2 360 582 рубля. Расходы 1 834 917. Доход при продаже 2 360 582 — 1 834 917 = 526 665 рублей.
Ипотека или аренда квартиры. Подведение итогов:
За 10 лет на аренду было выплачено 1 654 000 рубля. 300 тысяч стали 537 254 рублями.
За 10 лет ипотеки было выплачено 1 834 917 рубля. Имеем недвижимость ценой 2 360 582 рубля.
Ипотека или аренда квартиры. А теперь главное:
Почитав мнения в интернете, все на этом и останавливаются, многие даже до этого места не доходят. Мы же с вами пойдём дальше. И разница в подходах будет огромной. Будем производить следующий расчёт: сколько мы сэкономим денег, имея квартиру, и не платя аренду. Взяли мы кредит в 27 лет, через 10 лет отдали нам 37. Проживём мы 75 средние расчёты. Если кто хочет 80, давайте сделаем два расчёта на 75 и на 80 лет. Всё в наших силах. То есть мы будем платить аренду ещё 75 — 37 = 38 лет или 80 — 37 = 43 года. Теперь умножим аренду на количество лет. У нас получилось 17 200*12*38 = 7 843 200 рубля. Или 17 200*12*43 = 8 875 200 рублей. Здесь при подсчёте мы приняли условно, что цена не меняется и зарплата не растёт. Чтобы было понятно на наши деньги, на наши условия переведём. Как это говорят по паритету покупательной способности.
Возьмём сегодняшнюю аренду в 10 тысяч рублей. Зарплата 22 тысячи. Коммуналку не считаем, так как мы её платим и арендуя и являясь собственником квартиры. И получим 10 000*12*38 = 4 560 000 рублей или 10 000*12*43 = 5 160 000 рублей.
И на десерт:
Здесь ещё не учтён налоговый вычет при покупке квартиры 13%. А с суммы 1 200 000 он составит 1 200 000*13% = 156 000 рублей. И ещё налоговый вычет на проценты банку 606 099*13% = 78 792 рубля. Итого: 156 000 + 78 792 = 234 792 рубля.
Считайте так, что бы вам было выгодно. И тогда жизнь ваша станет лёгкой и радостной.
В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.
Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу. http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/
Грамотный подход. Спасибо автору. Я с этой стороны даже и не рассматривал.