Рубрика: Без рубрики

Для того, чтобы ответить на вопрос что лучше ипотека или аренда квартиры? Надо знать дополнительные условия. Какие? Первое,  как долго вы собираетесь жить на этом месте? Если вы через два года переедете в другой регион, то рассматривать этот вопрос мы не будем. Вы человек в возрасте и вам осталось жить на две -три затяжки сигареты, то тоже не будем. Нет родных, хороших друзей и вы не занимаетесь благотворительностью как Третьяков, создавший галерею. И как Нобель, создавший фонд для награждения выдающихся учёных. То вам нет интереса, что то оставлять после себя, тогда аренда.

Ипотека или аренда квартиры. Изучите все условия кредита, только после этого подписывайте договор.

Условия для выбора: ипотека или аренда квартиры.

Вы должны будете жить в данном регионе продолжительное время — около 10 лет. У вас должна быть постоянная зарплата, она должна выплачиваться вовремя. Вы должны быть адекватным человеком. Что я имею ввиду. Вы должны контролировать свои расходы. И ваша зарплата должна позволять вам или снимать квартиру или оплачивать ипотеку. Вы должны понимать свои возможности и не замахиваться на невозможное. Допустим, желать двухкомнатную квартиру в центре города, а иметь доход 15 тысяч рублей, и не иметь первоначального взноса, ни щедрых и богатых родителей.

Вы один (одна) или вас двое, или трое, и уже есть ребёнок. Здесь будут разные варианты расчёта. Вся технология которого складывается в определении метода, с помощью которого вы неизвестные параметры облекаете в цифры. Сравнили цифры, получили ответ. Если не нравится ответ, корректируете варианты.

Пример перед выбором. Вы, человек любящий чистоту, ненавидящий тех, кто вам указывает как жить, делающий всё по своему. Сразу получаем ответ на вопрос будете вы арендовать квартиру или постараетесь иметь своё жильё.

    Регион. Играет большое значение при выборе.

 

Ипотека или аренда квартиры?

Ипотека или аренда квартиры?

Объясняем почему, цены на квартиры очень сильно различаются в Москве, Питере и других городах. Поэтому будем разбирать несколько вариантов. Будем разбирать очень много вариантов. Для начала возьмём небольшой городок миллионник в центре России, Омск. Здесь не очень дорогое жильё, по сравнению с Новосибирском, и не очень большие зарплаты. Условия для решения задачи. Вы один или одна, от 25 до 30 лет, переехали из другого региона, где продали жилье недорого (250-300 тысяч). Устроились на работу, зарплата 22 тысячи. Сняли квартиру однокомнатную с мебелью и стиральной машиной. Платите 10 тысяч плюс коммуналка 3 тысячи. Прошло полгода. Ежегодно в Омск приезжает около 20 тысяч человек. Уезжает 30 тысяч. Вы осмотрелись, и встали перед выбором: аренда или ипотека. Вам попался хороший хозяин. И пока он вас не дёргает.

Условия для решения задачи. Ипотека или аренда квартиры.

У вас есть первоначальный взнос 250-300 тысяч рублей. Есть работа 6 месяцев на одном месте. Не было долгов и исполнительных листов. Зарплата 22 тысячи постоянная. Вы один. То есть вам может быть одобрена ипотека. Перед вами встал вопрос, что лучше, вкладывать в свою квартиру или отдавать дяде каждый месяц по 10 тысяч. Рассматривать будем оба варианта и просчитывать. Естественно у нас будут определённые допущения и отклонения.

Аренда 1 вариант. Берём расчёт на 10 лет.

Каждый год идёт инфляция, коммунальные платежи растут. Соответственно хозяева будут повышать арендную плату. Возьмём её по среднему каждый год по 800 рублей за 10 лет. То есть сейчас — 10 000, 2 год — 10 800, 3 год — 11 600, 4 год — 12 400, 5 год — 13 200. 6 год — 14 000. 7 год — 14 800. 8 год — 15 600. 9 год — 16 400. 10 год — 17 200. Итого за 10 лет вы оплатите:

года	месяц	год
1	10000	120000
2	10800	129600
3	11600	139200
4	12400	148800
5	13200	158400
6	14000	168000
7	14800	177600
8	15600	187200
9	16400	196800
10	17200	206400
	Итого:	1632000

За 10 лет мы отдадим 1 632 000 рублей (Один миллион шестьсот тридцать две тысячи рублей). Теперь добавим сюда два вынужденных переезда за 10 лет. Нам повезло поэтому два. Мы хорошие квартиросъёмщики. Переезд это оплата машины, грузчиков и поиск и найм жилья через агентства. Возьмём вынужденные условия. Один раз мы нашли, один раз деньги агентству отдали. Переезжали в 4 год и в 7 год. Машина 2 часа и грузчики по 5 тысяч. *на 2 = 10 тысяч. Плюс агентству 12 тысяч. Итого 22 тысячи рублей. Расходы на ремонт сантехники уберём. Потому что будем и при найме платить, и в своей квартире. Так же поступим с коммунальными платежами. Добавляем к 1 632 000 + 22 000 = 1 654 000 рублей расходов.

 

Доход от депозита на первоначальный взнос.

Будем объективными и учтём доход от депозита на первоначальный взнос. Ведь при аренде мы его не тратим, и можем положить в банк. С таким расчётом, что ставка по вкладу будет меняться и расти. и падать, но в среднем возьмём 6% годовых. Считать будем с учётом капитализации.

года		6%
1	300000	18000
2	318000	19080
3	337080	20225
4	357305	21438
5	378743	22725
6	401468	24088
7	425556	25533
8	451089	27065
9	478154	28689
10	506844	30411	537254

Итого: получили 537 254 рубля. Теперь от расходов отнимем доход.  Получим 1 654 000-537 234 = 1 116 766 рублей. Это аренда. Теперь будем считать ипотеку.

Ипотека или аренда квартиры. Расчёт ипотеки.

У нас есть первоначальный взнос 300 тысяч рублей. Зарплата 22 тысячи. Выбираем адекватный для нас по цене вариант. Нашли однокомнатную квартиру за 1 200 000 рублей. Идём в сбербанк. Возьмём самый распространённый случай. Сейчас условия такие. Подтверждаем доход справкой 2 НДФЛ, электронная регистрация. Зарплатной карты сбербанка нет. И обязательно страхование жизни. Иначе увеличат процент по кредиту на один процент. А страховку мы будем платить в среднем 0.5 % от оставшейся суммы кредита каждый год.

Получаем следующие условия 11,3 % годовых. Смотрим наш калькулятор, который сразу рассчитывает 30 вариантов ежемесячного платежа, в зависимости от срока кредита от 1 до 30 лет. И подбираем для себя наиболее удобный вариант.

 

 

Расчёт ежемесячных платежей по годам от 1 до 30 лет.

Приведём сокращенный расчёт:

30 лет — 8 775 руб. 25 лет — 9 016 рубля. 20 лет — 9 474 рубля. 15 лет — 10 154 рубля. 10 лет 12 551 рубль

Получаем при сроке 10 лет ежемесячный платёж 12 551 рубль. Необходимая зарплата  20 919 рублей. Переплата составляет 606 099 рубля за 10 лет. Итого мы отдадим за квартиру 1 200 000 плюс 606 099. Итого: 1 806 099 рублей

Расчёт ежегодного страхового взноса жизни при 0,5 % на остаток суммы кредита.

года	Остаток кредита	Ежегодный платёж
1	900000	4500
2	848407	4242
3	790635	3953
4	726081	3630
5	653785	3269
6	572884	2864
7	482328	2412
8	381057	1905
9	267690	1338
10	140827	704
	Итого:	28818

Итоговая сумма: выплата процентов за кредит, плюс выплата страховки.

1 806 099 + 28 818 = 1 834 917 рублей.

Какие плюсы надо отметить при оформлении ипотеки. Это постоянная цифра процентов в договоре. Если инфляция будет расти, а ваш процент выплаты будет постоянен, то это будет ваш значительный выигрыш. Если же ставки будут падать, то вы можете сделать рефинансирование под более выгодный процент. В любом случае вы в выигрыше. При аренде стоимость тоже может снижаться. Это происходит, когда на рынке много непроданного жилья. Приезжающих в город на заработки и постоянное жительство из других регионов и села стало меньше. Упал спрос. Строительство новостроек выросло и цена на них более привлекательна.

Чуть-чуть отвлечёмся от основной темы:

Многие люди говорят, что нельзя просчитать будущее. А я отвечаю, давайте упростим задачу и рассчитаем 3 варианта: 1 — когда будет хорошо, 2 — когда будет плохо, 3 — когда будет не рыба не мясо (так себе, без изменений). И сразу понятно как вам действовать в той или иной ситуации. А потом можно рассчитывать возможные варианты, отклонения. И главное пути облегчающие вам жизнь. На любой прикол от мистера Фикса, у мистера Фогга был ответ (путешествие вокруг света за 80 дней.) При таком подходе жить гораздо легче. Пример: не дай бог вы потеряли работу, а вам надо платить ипотеку, аренду. Имейте запас в размере 3-6 месячного платежа. Имейте запас.

А чтобы иметь запас, надо чтобы ваши доходы превышали ваши расходы, и желательно постоянно. Как всё просто. Но это тема наших следующих записей.

Возвращаемся к главной теме. Ипотека или аренда квартиры.

За 10 лет расходы по аренде с учётом процентов на сохранённый первоначальны взнос и сам взнос составили 1 116 766 рублей. Или так 1 654 000 рублей при депозите в сумме 537 234 рубля.

Расходы по ипотеке 1 834 917 рублей. И у нас есть однокомнатная квартира. Это тоже инвестиция, как и депозит, только надёжнее в длительной перспективе. Цены на квартиры могут и снижаться, но потом всё равно поднимутся. Возьмём среднее увеличение стоимости квартиры на уровне инфляции реальной, а это чуть выше депозита. Мы рассчитывали депозит под 6%. А прирост стоимости квартиры под 7%. Она зависит от многих факторов. Но возьмём минимально. Хотя на практике в продолжительной перспективе цена недвижимости значительно превышает депозит.

Теперь расчёт:

года		7%
1	1200000	84000
2	1284000	89880
3	1373880	96171,6
4	1470052	102903,6
5	1572955	110106,9
6	1683062	117814,3
7	1800876	126061,3
8	1926938	134885,6
9	2061823	144327,6
10	2206151	154430,6	2360582

Через 10 лет цена квартиры может быть ориентировочно 2 360 582 рубля. Расходы 1 834 917. Доход при продаже 2 360 582 — 1 834 917  = 526 665 рублей.

Ипотека или аренда квартиры. Подведение итогов:

За 10 лет на аренду было выплачено 1 654 000 рубля. 300 тысяч стали  537 254 рублями.

За 10 лет ипотеки было выплачено 1 834 917 рубля. Имеем недвижимость ценой 2 360 582 рубля.

 

Ипотека или аренда квартиры. А теперь главное:

Почитав мнения в интернете, все на этом и останавливаются, многие даже до этого места не доходят. Мы же с вами пойдём дальше. И разница в подходах будет огромной. Будем производить следующий расчёт: сколько мы сэкономим денег, имея квартиру, и не платя аренду. Взяли мы кредит в 27 лет, через 10 лет отдали нам 37. Проживём мы 75 средние расчёты. Если кто хочет 80, давайте сделаем два расчёта на 75 и на 80 лет. Всё в наших силах. То есть мы будем платить аренду ещё 75 — 37 = 38 лет или 80 — 37 = 43 года. Теперь умножим аренду на количество лет. У нас получилось 17 200*12*38 = 7 843 200 рубля. Или 17 200*12*43 = 8 875 200 рублей. Здесь при подсчёте мы приняли условно, что цена не меняется и зарплата не растёт. Чтобы было понятно на наши деньги, на наши условия переведём. Как это говорят по паритету покупательной способности.

Возьмём сегодняшнюю аренду в 10 тысяч рублей. Зарплата 22 тысячи. Коммуналку не считаем, так как мы её платим и арендуя и являясь собственником квартиры.   И  получим 10 000*12*38 = 4 560 000 рублей или 10 000*12*43 = 5 160 000 рублей.

И на десерт:

Здесь ещё не учтён налоговый вычет при покупке квартиры 13%. А с суммы 1 200 000 он составит 1 200 000*13% = 156 000 рублей. И ещё налоговый вычет на проценты банку 606 099*13% = 78 792 рубля. Итого: 156 000 + 78 792 = 234 792 рубля.

Считайте так, что бы вам было выгодно. И тогда жизнь ваша станет лёгкой и радостной.

В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/

Кредитный калькулятор от 1 до 30 лет сразу

Нажимаете на ссылку и рассчитываете ежемесячный платёж удобный для вас. Вставляете размер кредита, процент кредита  и срок в месяцах. Кредитный калькулятор рассчитывает ежемесячный платёж.

Подписали кредитный договор, а потом его прочитали. Делайте наоборот.

     Чем хорош данный кредитный калькулятор.

Он выводит вам данные сразу за 30 лет по годам. Вам не надо делать расчёты, записывать данные. Почему во всех банках не могли додуматься до такой удобной и выгодной программе.

Потому что она выгодна для вас, для заёмщика. Вы можете подобрать для себя самый приемлемый вариант. Чтобы не переплачивать.

Калькулятор автоматически рассчитывает ежемесячный платеж от 30 лет до 1 года.

Проводит сравнение и делает анализ.  Мы значительно сокращаем объём выплат банку при сокращении срока кредитования. То есть экономим ваши деньги. При этом увеличение ежемесячного платежа не существенно. Мы должны заранее сделать расчёт и идти в банк подготовленными. Только так мы определим выгодное для себя предложение.

1	2	3	4	5
Сумма кредита	1000000
Процент год.	10,3
Срок месяцах	180
Еж.м. платёж	10 930,32
			Разница	Выгода
Срок в годах		Переплата %	мес. платежа
30	8 998,20	2 239 353,33	0,00
29	9 045,42	2 147 807,46	47,22	91 545,87
28	9 098,33	2 057 037,51	100,12	182 315,82
27	9 157,67	1 967 084,80	159,47	272 268,53
26	9 224,33	1 877 991,67	226,13	361 361,66
25	9 299,34	1 789 801,40	301,13	449 551,93
24	9 383,88	1 702 558,06	385,68	536 795,27
23	9 479,37	1 616 306,38	481,17	623 046,95
22	9 587,47	1 531 091,64	589,26	708 261,69
21	9 710,16	1 446 959,50	711,95	792 393,84
20	9 849,82	1 363 955,78	851,61	875 397,55
19	10 009,33	1 282 126,37	1 011,12	957 226,96
18	10 192,21	1 201 516,95	1 194,00	1 037 836,38
17	10 402,81	1 122 172,80	1 404,60	1 117 180,53
16	10 646,56	1 044 138,63	1 648,35	1 195 214,70
15	10 930,32	967 458,28	1 932,12	1 271 895,05
14	11 262,94	892 174,55	2 264,74	1 347 178,78
13	11 655,95	818 328,93	2 657,75	1 421 024,41
12	12 124,73	745 961,35	3 126,53	1 493 391,98
11	12 690,23	675 109,99	3 692,02	1 564 243,34
10	13 381,76	605 811,01	4 383,55	1 633 542,33
9	14 241,65	538 098,29	5 243,45	1 701 255,04
8	15 333,37	472 003,28	6 335,16	1 767 350,06
7	16 756,60	407 554,73	7 758,40	1 831 798,61
6	18 677,48	344 778,52	9 679,28	1 894 574,82
5	21 394,96	283 697,47	12 396,75	1 955 655,87
4	25 506,90	224 331,17	16 508,70	2 015 022,16
3	32 408,22	166 695,88	23 410,02	2 072 657,45
2	46 283,51	110 804,33	37 285,31	2 128 549,00
1	88 055,48	56 665,71	79 057,27	2 182 687,62

Кредитный калькулятор. В таблице я привожу пример, если банк вам предлагает взять кредит на 30 лет.

Объясняя это маленьким платежом. А вы посмотрите удобный для себя вариант. Маленькое увеличение ежемесячного платежа, сокращает срок. И значительно сокращает выплачиваемые проценты. В 4 колонке вы видите разницу ежемесячного платежа. В пятой колонке вы видите свою выгоду.

Если вы выберете оптимальный для себя ежемесячный платёж, то вероятность возврата кредита увеличивается. Ваша заинтересованность быстрее стать полноправным хозяином квартиры гораздо больше, если бремя кредита легче.

Кредитный калькулятор. Поэтому желаю вам счастья в новой квартире или доме.

Мой подход значительно экономит вам деньги, по сравнению с банковским. Ведь они вам всю картину не показывают. Им надо очень много заработать на вас. Если вы прочитаете порядок подбора кредита и сделаете это на практике, посмотрите разницу. Она будет большая.

Рассчитайте свой вариант. Посмотрите, что предложит банк. И почувствуйте разницу. Насладитесь свои умением, своими знаниями, которые приносят вам значительный доход. А в благодарность за мой труд, и сэкономленные ваши деньги, помогите окружающим вас людям советом или делом.

Как говорил маленький принц у Антуана Сэнт-Экзюпери: «Проснулся, убери свои планету». Она у него была небольшая. Помоги ближнему и дальнему. И легче жить будет, и радостней.

В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/

Николас Мадуро президент Венесуэлы обратился в банк Англии с требованием вернуть золото. До этого золото выдавалось по первому требованию. Тем более золото принадлежит Венесуэле. А сейчас Англия задержала золото кто-то говорит 14 тонн, кто-то 15 тонн. 540 миллионов долларов. Это достаточно большая цифра. Тем более она большая для Венесуэлы, где экономика себя не очень хорошо чувствует. Конечно, договор о размещении золота в банке Англии юристами Венесуэлы изучался. Уверен, там нет связи между вопросом, а на что вы потратите своё золото и его возвратом.

Кредитный договор. Сначала читаем, потом подписываем.

Так какой же договор не читал Президент Венесуэлы.

А он не читал договор о сотрудничестве Между Англией и США. В котором прописано, что надо друг другу помогать. В каком объёме и кто больше будет кому помогать для нас сейчас это не первостепенная важность. Только мы из прошлой истории, как близкой так и далёкой знаем, что существует договор о праве сильного. То есть если страна чувствует себя сильной, то она может нарушать все юридические договоры с другими странами.

Ситуация меняется и меняются условия договора не в вашу пользу. Тогда не надо, заключать договор с теми, кто может поменять условия тебя не спрашивая. Рассмотрим ситуацию с экономической точки зрения. Страна разместила золото в другой стране. Что то с этого имея, небольшую прибыль 2-4 % в год, допустим. Но вероятность потери всего вклада была велика. Она была возможна. От чего это зависело?

   Басня.

Как говорит волк в басне Крылова: «Ты виноват лишь тем, что хочется мне кушать». И в лес ягнёнка поволок. Вот тут интересен список стран, которые к волку присоединились: Канада, Грузия, Бразилия и так далее. Причины присоединения к сильному понятны. С причинами присоединения к несправедливости, к непорядочности тут посложнее. Отметим, что в мире страна выживает если она сильна. И у неё есть союзники.

Здесь мы рассматриваем нападки на Венесуэлу, как попытку лишить Россию денежных средств. Каким образом. А там работают наши предприятия. Есть долгосрочные контракты на разработку полезных ископаемых. Меняется власть, меняются условия контрактов, меняются подрядчики. Пример Украина. Дали в кредит 3 млрд. долларов. Сменился президент. И страна свой долг не признала. Потом признала, но с 20 % процентной скидкой. А потом вообще передумала отдавать.

Давайте вспомним как США хотела лишить нас чемпионата мира по футболу. Мы несколько лет строили стадионы, гостиницы, аэропорты, инфраструктуру. Вложили очень много денег. И вот кода мы должны окупить вложения и заработать, Америка решила это у нас отнять. А приехало больше миллиона туристов. Деньги достаточно огромные.

Тут и нам надо договоры поизучать. В Сирии мы хорошо изучили договоры. ИГИЛ, которую поддерживает США, мы нейтрализовали. Но пока на территории Сирии. Вообще эта ситуация напоминала Германию перед второй Мировой. Создание Халифата, захват нефти, падение котировок. А здесь и наша экономика под угрозой.

  Какой опыт мы из этого должны извлечь,

применительно к кредитованию, вкладам и банкам.

Вкладывайте деньги не в те банки где высокие проценты, а где гарантия возврата вклада и адекватные проценты. Напомним, что государство гарантирует возврат вклада в размере 1 миллиона 400 тысяч рублей. Проценты нет. И банк должен входить в общество по страхованию вкладов. Если вклад больше этой суммы, размещайте в двух банках. Следите за отчётностью банка. Изучайте баланс. Старайтесь контролировать ситуацию.

 

Ведь радость от небольшого выигрыша, длится меньше, чем горе от безвозвратной потери денежных средств.

 Изучайте договор. Условия. Мелкий шрифт.

Полезные примеры будем приводить в следующих статьях.

Посчитайте итоговую сумму переплаты за весь срок. Выберите несколько вариантов по длительности пользования кредитом. У вас будет отличие в ежемесячном платеже и сумме переплаты. Сюда ещё можно заложить инфляцию. Ведь через 5 или 10 лет деньги немного обесценятся.

В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/

  Начнём с определения понятия Рефинансирование (англ. refinancing, refinance) — это замена существующего долгового обязательства на новое долговое обязательство. Желательно, что бы оно было на более выгодных условиях, иначе смысла нет. Но может быть и ухудшение условий. Пример: начало перестройки когда «ставили на счётчик». Это означало значительное сокращение срока возврата кредита — неделя, три дня, вместо месяца. И резкое увеличение процентов, за каждый день просрочки 10 %. Рефинансирование может сочетаться с реструктуризацией долга, то есть частичным списанием суммы долга или процентов.

Основные моменты. на что необходимо обратить внимание.

Рефинансирование решает следующие задачи.

• Заменяет старый долг на новый. Взял у друга взаймы, чтобы вовремя отдать другому долг. Сохранил отношения и увеличил срок выплаты. Тем самым облегчил себе жизнь. Взял у второго банка, чтобы отдать первому. Заработал хорошую кредитную историю.
• Улучшил условия выплат. Например уменьшил размер платежа или увеличил срок отдачи. То есть брал 100 тысяч на год, теперь отдаёшь за два года. Проценты те же, но выплату самого кредита уменьшаешь. То есть в месяц отдаёшь не 100 000/12= 8 333 рублей, а 100 000/24= 4 166 рублей.
• Объединение долгов, то есть, замена нескольких кредитов одним. При этом уменьшилась процентная ставка. Пример: было 3 кредита 40 тысяч под 25%, 80 тысяч под 27%, 120 тысяч под 23%, а стало 240 тысяч под 19%.

• 

• Управление процентным риском. То есть переход от фиксированной к плавающей процентной ставке или   наоборот. Пример: при уменьшении инфляции, снижается ключевая ставка Центрального банка. Уменьшаются проценты по кредитам. Вот к этой ставке мы и делаем привязку. Другие условия — инфляция повышается. В экономике, замедление или кризис. Тогда ставка кредита пересматривается в сторону увеличения. И мы ищем вариант с фиксированной ставкой. Тем самым облегчая себе условия. Пример: инфляция 10- 15 % в год стала. За три года деньги обесценились на 30-45 %, а ставка у нас осталась 12%. Мы значительно выиграли.
• Изменение условий погашения. Например 1-3 месяца в год льготный период, платим только проценты, кредит не платим.

Необходимо определить перспективу развития экономики при взятии кредита. О как замахнул. «Да кто ж это сможет?» — спросите вы. «Здравый смысл.» — отвечу я. Конечно, можно добавить знание экономики, политологии, истории. Но упростим решение задачи. Обозначим варианты развития событий и наши ответы на них.

  Перевод кредита на другую валюту

Доллар будет расти, а у нас кредит в долларах. Надо перевести в рублёвый кредит. А что бы перевести, необходимо знать условия выдачи второго кредита, при наличии первого. Пример:  у вас зарплата при оформлении кредита была 45 тысяч рублей в месяц. Доллар тогда стоил 50 рублей.  Вы платите 400 долларов в месяц. То есть 400*50= 20 000 рублей.

Теперь ситуация изменилась. Доллар стал стоить 65 рублей. А зарплата снизилась до 30 тысяч. На старой работе вы попали под сокращение. А новую нашли только за 30 тысяч. Теперь вы платите 400*65 = 26 000 рублей.  И вы понимаете, что доллар может стоить и дороже. Максимально какую кредитную нагрузку вы можете себе позволить по определению банка это 15 тысяч, то есть  50 % от зарплаты. Если вам уже 40 лет. Осталось платить ещё 25 лет. До пенсии как раз. То перекредитоваться у вас не получится. Если у вас срок работы на последнем месте менее 3 месяцев, то тоже не получится.

   Условия для рефинансирования.

При каких условиях это было бы возможно. Если у вас зарплата 60 тысяч рублей. Ежемесячный платёж при пересчёте на рубли 26 тысяч. То есть вы можете взять кредит когда ежемесячный платёж равен половине зарплаты. До 60/2=30 тысяч рублей. А вам надо 26 тысяч вы укладываетесь. В некоторых банках есть расчёты и до 60 %. Но будем решать пока простые примеры: только с одной переменной в условии при прочих равных. Когда научимся на простом, тогда перейдём к двум и более переменным. И будет всё просто и понятно.

Вспоминается время когда доллар с 5 рублей вырос до 25 рублей за неделю. Некоторые вешались буквально. Заканчивали жизнь самоубийством. Для того чтобы не попадать в такие ситуации. Надо в них не входить.

  Примеры из прошлого.

Пример. Стоит Иван перед камнем, а там надпись: на право пойдёшь коня потеряешь. Ну и слезь с коня. Оставь дома или у товарища верного.   Некоторые американские сержанты, во времена, описанные Фенимором Купером, брили головы налысо. Тем самым снижали привлекательность для индейцев снять со своей головы скальп. Увеличивали вероятность выживания.

На нашем примере берите кредит с запасом прочности своей. Чтобы ежемесячный платёж был не 50% а 20-25% от зарплаты.

Вдруг вы потеряете работу. Имейте 3 месячный запас наличности.

Перегорела лампочка, имейте запасную. Всё просто, если заранее представить возможные варианты развития событий. И обязательно найти заранее способы их решения. В следующих статьях будем разбирать ситуации, как встать если упал, и как уменьшить количество падений. Применительно к кредитованию как рефинансироваться выгодно для себя а не для банка. А также реальные примеры выгодного рефинансирования.

В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/

Краткое содержание предыдущей статьи. Руководитель предприятия пытался оформить на жену главбуха ипотеку, сам шёл созаёмщиком. Квартира стоила 6,5 миллионов, первоначальный взнос 2,5 миллиона. Мужчине за 50 лет. Имеет двоих взрослых детей. Очень самоуверен. Не слушает никаких рекомендаций. Убеждён, что всё может сделать сам, прошёл огни и воды. На медных трубах спотыкнулся. Получив отказ, был просто взбешён. Как ему посмели отказать. Разберём причины отказа в заявке на кредит: первое были предоставлены ложные справки 2-НДФЛ на заёмщицу, и на поручителя. Главбух — жена, заёмщик якобы получала 85 тысяч рублей. Налогов на эту сумму не начислялось и не платилось. Служба безопасности это легко установила. Второе, созаёмщик имел непогашенные исполнительные листы на сумму 4 млн. рублей. Что легко устанавливается по запросу на сайте Службы Судебных Приставов. И отсутствие движимого и недвижимого имущества.

Основные пункты кредитного договора, на что обратить пристальное внимание.

Причины отказа в заявке на кредит. Нарушение требований банка. Картина сложилась.

Получив такую информацию служба безопасности банка отвергла заявку на кредит. Уверен никто её не осудит. Зачем выдавать такие большие деньги непорядочным людям. Перейдём к желанному вопросу, а что надо было сделать, чтобы получить кредит. Первое — надо узнать порядок одобрения кредита в банке. Второе, записать свои возможности, преимущества и недостатки. Желательно найти опытного в решении этого вопроса человека, если сам не можешь или не хочешь этим заниматься. И выбрать путь, следуя которым, получишь желанную квартиру.

А квартира хорошая — 164 м2 двухуровневая, с парковкой во дворе, с выходом на крышу. Откуда можно смотреть салют. Да на крыше цветник , беседка. На каждом этаже небольшая сауна, ванна и туалет. Одна сауна может топиться дровами. Камин. Отопление может переключаться на электрическое, что дешевле. Стоят счётчики на тепло.  Дом 10 этажный новый, кирпичный, да в центре района. Как говорил Иван Грозный: «Лепота». Собираются жить шесть человек. Муж с женой. Сын с женой и ребёнком. И второй сын тоже взрослый. Расписываем возможности.

Причины отказа в заявке на кредит. Никогда не сдавайтесь.

Муж 53 года- официальная зарплата 12 тысяч. Неофициальная для жены 60 тысяч. Неофициальная реальная 90-100 тысяч в месяц (в среднем по году (30 тысяч заначка). Есть исполнительные листы на 4 миллиона. Имущества никакого. Созаёмщик плохой.

Жена 50 лет — официальная зарплата 30 тысяч. Брала кредит потребительский небольшой 40 тысяч на 1 год. Оплатила полностью и в срок, было это 2 года назад. Стаж 25 лет.

Сын 30 лет- официальная зарплата 40 тысяч. Брал в кредит машину на 5 лет 500 тысяч рублей. Выплатил полностью. Стаж 8 лет. Положительная кредитная история. Имеется машина.

Жена сына 27 лет — официальная зарплата 25 тысяч. Стаж 3 года. Кредитов не брала.

Внук 6 лет. Не работает, кушает и улыбается.

Второй сын — 27 лет. Стаж 4 года. Официальная зарплата 28 тысяч. Холост. Есть однокомнатная квартира площадью 42 м2, доставшаяся от деда по завещанию. Есть приработок 15-20 тысяч в месяц.

 Цели ясны, условия определены, за работу товарищи.

Составили характеристику семьи. Записали. Все хотят жить вместе, в силу особенностей данной семьи. Разбирать психологические портреты не будем. Квартира располагается на двух этажах и второй этаж почти свободной планировки. Выделены сауна, душевая, туалет, небольшая комната с лестницей на крышу. Желание купить квартиру есть. Понимания как купить нет. В этом мы можем легко помочь. Уточнено, что на кого оформляться квартира будет не важно. Все порядочные. Хотя этот момент юридически можно тоже прописать, но его затрагивать не будем.

 Причины отказа в заявке на кредит. Нарушение требований банка. Решение.

Второй сын берёт под залог квартиры кредит. Квартира оценена в 1 540 тысяч рублей. Кредит дают 900 тысяч. Рассматриваем вариант на 10 лет под 13 %, платёж 13 528 рублей в месяц. Необходимую зарплату рассчитываем как 50 % от платежа но чтобы оставалась минималка, то есть 12 тысяч. На сайте сбербанка необходимый доход 22 546 рублей. Но мы берём с запасом, чтобы подошло в любом банке. У нас 28 тысяч, этого хватает. Проверяем по базе нет ли исполнительных листов — нет. Запрос в кредитное бюро. Кредитов не было. Документы в банк на рассмотрение. Если получаем кредит 900 тысяч плюсуем к ним 2,5 миллиона из имеющихся. Получаем 3,4 миллиона рублей наличными.

Расчёт основного кредита.

Квартира стоит 6,5 миллионов рублей. Наш первоначальный взнос составляет 3,4/6,5= 52,3 %. А это значит, что мы можем подать заявку на кредит по двум документам (паспорт и водительские права например). И подтверждать доход нам не надо. Заёмщик имеет положительную кредитную историю. Недвижимое имущество в виде машины в 500 тысяч рублей. Молодой возраст достаточный стаж работы. И первоначальный взнос более 50 %. Документы в банк подали.

Расчёт ежемесячного платежа. Берём на 11 лет под 11,1 % годовых 3 100 000 рублей. Получаем  платёж 40 766 рублей. Используем калькулятор на данном сайте. Подбираем выгодный нам платёж. Это платёж трёх семей, пятерых работающих человек. Плюс предлагаем следующий вариант облегчения платежа. Так как все переезжают в одну квартиру, то однокомнатная будет пустовать. Её можно и нужно сдать в аренду, предварительно получив разрешение банка. Это официальный путь. Стоимость аренды такой квартиры 12 тысяч в месяц. Он почти закрывает платеж за кредит в 13 528 рублей. Остаётся 1 528 рублей.

Осталось 40 766 + 1 528 = 42 298 рублей на пятерых работающих. Которые получают суммарно 198 тысяч рублей в месяц 60+30+40+25+(28+15)=198

На десерт ещё получим налоговый вычет в размере 13 % от 2 млн. рублей. А это 260 тысяч. Налоговый вычет на проценты в банке считать пока не будем. И возможность оформления квартиры на двоих тоже считать не будем. Это мы разберём позже. Назовём статью «Чтобы доплыть хорошо». При 40 тысячах зарплаты в месяц, вычет в год составит 40*12*13%= 62,4 тысячи рублей в год. В месяц 62,4/12= 5,2 тысячи получаем.

 

На десерт ещё получим налоговый вычет в размере 13 % от 2 млн. рублей. А это 260 тысяч. Налоговый вычет на проценты в банке считать пока не будем. И возможность оформления квартиры на двоих тоже считать не будем. Это мы разберём позже. Назовём статью «Чтобы доплыть хорошо». При 40 тысячах зарплаты в месяц, вычет в год составит 40*12*13%= 62,4 тысячи рублей в год. В месяц 62,4/12= 5,2 тысячи получаем.

Оформление.

Второй сын одобрение получил. Первый сын одобрение получил. Вносим аванс за квартиру. Берём кредит в размере 900 тысяч и кладём на счёт в банк. Добавляем туда 2,5 миллиона. Иногда банк просит положить на счёт деньги, что бы был виден расчёт и держит у себя 4-5 дней. Иногда требуется только расписка. Мы здесь приводим реальный пример. Такой путь это 100 % гарантия получения результата.  Электронная регистрация. Сдали документы в банк, деньги лежат. Хозяева выписались. Пошлину оплатили. Неделя прошла. Старые хозяева получают деньги, уезжают к сыну в Питер. Новые хозяева получают ключи и документы на квартиру. Въезжают, собирают гостей, и обмывают квартиру.

 Причины отказа в заявке на кредит. Если идти в правильном направлении постоянно, то рано или поздно всё равно дойдёшь.

Тут надо сделать какие то глубокомысленные выводы и умное лицо. А можно просто улыбнуться и пожелать всем счастья и хороших людей, указывающих правильный путь.

 

В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/

Первая причина и самая главная это самоуверенность заёмщика. Вторая — это неопытность клерка в банке. В чём она проявляется спросите вы. В том, что человек, не зная броду, лезет в воду и тонет. Причины отказа в том, что человек не знает правила проверки заявки.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при подписании кредита.

Как это происходит в жизни разберём на примере.

Заёмщик — мужчина, руководитель предприятия, за 50 лет. Жена — главбух, двое взрослых детей. Сразу отказывается от консультаций по ипотечному кредитованию. Старается сэкономить. Это похвально. Только, сейчас при продаже квартир грамотный риэлтор, предлагает эти услуги бесплатно. Он комиссию получит в результате продажи. Риэлтор устанавливает контакт с семьёй и спокойно, терпеливо рассказывает о порядке подачи заявки на кредит. Квартира покупается в городе миллионнике стоит прилично около 6,5 миллионов. Первоначальный взнос есть 2,5 миллиона.  То есть нужен кредит 4 миллиона . Необходимо показать зарплату, достаточную для выплаты ежемесячного платежа. Квартира оформляется на жену, муж — руководитель идёт созаёмщиком. Данные должны быть правдивыми.

 Руководитель предприятия с женой подают документы.

И следует отказ. Реакцию этих людей надо было видеть. Театр меркнет. Отказ был рассмотрен как личное оскорбление. Директора предприятия сравняли с грязью, как ему могли отказать? Да как они посмели? Он такой, такой!!! Да без него солнце перестанет вращаться. Со стороны это выглядело забавно, потому что было предсказуемо на 100 процентов.

В чём были ошибки.

Мы же понимаем, что раз человек директор, то он может выписать себе и бухгалтеру зарплату, какую посчитает нужным. Так считает этот человек. Поэтому он и подписывает жене справку о зарплате главбуха в 85 тысяч рублей. Себе, конечно , побольше. Но налогов на фонд заработной платы на такую сумму уплачено предприятием не было. Соответственно представленный документ это липа, то есть заведомо ложная информация. За что может быть и уголовная ответственность при определённых обстоятельства, (это разберём позднее). Как правило, в службе безопасности банков работают бывшие сотрудники МВД, ФСБ иногда приставы.

Причины отказа. Не надо считать других очень глупыми.

Или себя очень умным — это одинаково приводит к печальному концу. Есть возможность оценить баланс предприятия. При определённых обстоятельствах сотрудники не только прозванивают на место работы, но и выезжают. Для того чтобы установить реальное положение дел. Далее делается запрос в службу судебных приставов. И выясняется, что за директором была куча исполнительных листов. На данный момент исполнительное производство прекращено, но суммы порядка 4 миллионов не были взысканы. Это сейчас в свободном доступе. Далее на супруге нет никакого имущества, он гол как сокол.

Наверное был период в России, когда бизнесмены не должны были иметь оформленным на себе никакого имущества. Чтобы не отобрали. Но, тогда что это за бизнес, когда ты ничего не зарабатываешь честно, не можешь это показать. А у тебя долги по исполнительным листам. Как ты занимаешься предпринимательством? Получается, что ты не платишь налоги, а присваиваешь их себе? Мне могут возразить у нас большие налоги. Да. Я могу согласиться. Но и вы согласитесь, что у таких самоуверенных коммерсантов очень низкая эффективность работы. Проще сказать они присваивают себе зарплату в виде неуплаченных налогов. Мягко выражаясь это воровство.

Картина маслом.

Теперь вы понимаете, какой вывод сделали сотрудники службы безопасности банка, получив информацию о данном клиенте. У них сложилось убеждение, что человек с большей долей вероятности кредит не вернёт. По закону, банк не обязан информировать заёмщика о причинах отказа.

Ошибки, допущенные при оформлении заявки.

1. Неправдивая (ЛОЖНАЯ) информация о заработной плате.
2. Не качественный созаёмщик, у которого плохой послужной список.

Как надо было сделать? Это разберём в следующей статье «Определяем свои возможности».

В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/

Перечислим официальные требования к заёмщику, обобщённые из нескольких банков.

Возраст на момент предоставления кредита не менее 21 года.

Возраст на момент возврата кредита по договору 75 лет. Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика. А также каждого из платежеспособных созаемщиков. Если кредит предоставляется без подтверждения доходов и трудовой занятости, возраст на момент возврата кредита ограничивается 65 годами.

Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы. И не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет. Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц. Доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита.
Супруг(а) титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.

Гражданство — Российская Федерация.

Привлечение созаемщиков.

Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц. Доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита.
Супруг(а) титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста. За исключением случаев наличия действующего брачного договора.
Требования к созаемщику(кам) аналогичны требованиям, предъявляемым к Заемщику.
Супруг(а) титульного созаемщика не включается в состав Созаемщиков только в случаях. Наличия действующего брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости, отсутствия у супруга(и) титульного созаемщика гражданства Российской Федерации.

Кредит, обращаем внимание на следующие пункты.

Для рассмотрения кредитной заявки необходимы:

Основные документы.

Без подтверждения доходов и трудовой занятости.

• Заявление-анкета заемщика.
• Паспорт заемщика с отметкой о регистрации.
• Второй документ, подтверждающий личность (на выбор).
  — Водительское удостоверение.
  — Удостоверение личности военнослужащего.
  — Удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти.
  — Военный билет.
  — Загранпаспорт.
  — Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

При подтверждении доходов и трудовой занятости.

• Заявление-анкета заемщика/созаемщика.
• Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации.
• Документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации).
• Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика *.

Если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости то необходимы документы:

• По предоставляемому залогу.

По кредитуемому жилому помещению могут быть предоставлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита.

• Подтверждающие наличие первоначального взноса.

Внимание! Перечень требуемых документов может быть изменен по усмотрению Банка.

Неофициальные требования:

Отсутствие судимости.

Отсутствие значительных просрочек по ранее взятым кредитам.

Достоверная информация предоставленная банку.

 

В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/

 

 

 

Да, это возможно. 14 декабря Центробанк увеличил ключевую ставку на 0,25 %, и она стала 7,75 %. Увеличение ставок по кредиту.

Увеличение ставок по кредитам? Возможно?

Как правило, после этого должно идти плавное повышение процентных ставок по кредитам. Сначала Сбербанк и ВТБ увеличат, потом все остальные за этим последуют.

На что обратить внимание при подписании кредита.

Увеличение ставок по кредиту. На сколько это приведёт к снижению количества оформляемых кредитов?

Во-первых приведёт обязательно. Потому, что зарплата то не поднималась. При прочих равных условиях, при расчёте кредита уменьшится сумма выдаваемого кредита. Более дешёвые варианты квартир были выкуплены в декабре. То есть в среднем по статистике чуть-чуть вырастит цена за квадратный метр. В январе количество рабочих дней меньше, соответственно и выданных кредитов будет меньше. Но рентабельность по ним чуть увеличится. Здесь банки должны балансировать между количеством выданных кредитов, маржой, и вероятностью их возврата. Нельзя за месяц выдать всему населению кредиты, это очень сильно подтолкнёт инфляцию, и рост цен. Во-вторых такая задача и ставится. Необходимо чуть уменьшить инфляцию, и закредитованность граждан.

Порядок оформления кредита.

Работник банка получает зарплату за то, что выдал кредит (рассчитал его), а премию за то что рассчитал его более выгодно для банка, а не для нас. Следовательно, мы должны определить порядок работы служащего банка, при котором он делает предложение нам, но так чтобы оно было нам менее выгодно. И найти такой вариант, чтобы он был выгоден нам. Поэтому чем больше денег в уплату процентов вы заплатите банку, тем больше премия будет у работника банка. На примерах я покажу как это делается, расскажу как выбирать кредит выгодно для заёмщика, то есть для вас.

По этой причине работник банка будет стремится оформить вам кредит на возможно больший срок, объясняя это меньшим ежемесячным платежом. Потому что он учитывает интересы банка и свою премию, пример представлен в таблице ниже. Как правило, рассматривает 2 варианта, допустим на 30 лет и на 7  лет. Пример: кредит 1 000 000,00 (Один миллион рублей), при первоначальном взносе 500 000,00 (Пятьсот тысяч рублей)  на 30 лет под 10,3 % годовых, копейки округляем. Получаем в первом варианте 30 лет — платёж 8 999 рублей,  во втором варианте 7 лет — 16 757 рублей, при вашей зарплате 23 000 руб. Это делается для того, чтобы вы согласились на больший срок. При этом огромную роль играет размер вашей зарплаты. От неё рассчитывается максимальный ежемесячный платёж. Этот момент мы разберём позже. А сейчас мы должны понять, как нам взять выгодно кредит для себя. Для этого мы сделаем его расчёт.

Увеличение ставок по кредиту. Расчёт кредита.

Где та мелочь, которая принесёт нам сотни тысяч? Для этого я для вас делаю расчёт по годам: в 1  колонке количество лет, на которые взят кредит. Во 2 колонке — ежемесячный платёж. В 3 колонке — переплата процентов банку, без учёта выплаты суммы кредита. То есть вы за 30 лет заплатите при кредите в 1 000 000 руб. — 3 239 640 руб. Проверяем 8999(платёж в месяц)*30(лет)*12(месяцев в году) = 3 239 640 руб. От этой суммы отнимаем сам кредит в размере 1 000 000 руб. Получаем 3 239 640 — 1 000 000 = 2 239 640 руб. И видим это в 3 колонке. Это проценты, которые мы переплатили банку, за пользование его кредитом. Далее сравнивая эти цифры, мы можем сделать вывод, что это очень много, выражаясь культурно. Уменьшить выплату основного долга мы не можем — он 1 000 000 рублей (ведь мы честные люди).

Но мы можем уменьшить сумму выплат процентов банку, чуть чуть увеличивая ежемесячный платёж, против предложенного банковским работником. Следовательно на этом мы с вами и будем зарабатывать сотни тысяч рублей. Поясняем это на примере. Вы, по моему предложению, увеличиваете ежемесячный платёж всего на 47 рублей в месяц (это 2 булки хлеба по 600 грамм в ценах января 2019  года). При этом кредит оформляете на 29 лет. Поэтому ежемесячный платёж 9046 руб. — 2 колонка. Следовательно ВАШ ЗАРАБОТОК СОСТАВЛЯЕТ 91 632 рубля (ДЕВЯНОСТО ОДНА ТЫСЯЧА ШЕСТЬСОТ ТРИДЦАТЬ ДВА РУБЛЯ).

Проверяем 9046(платёж в месяц)*29(лет)*12(месяцев в году) = 3 148 008 руб. От этой суммы отнимаем сам кредит в размере 1 000 000 руб. Получаем 3 148 008  — 1 000 000 = 2 148 008 руб. Это уплаченные проценты банку за 29 лет. Далее отнимем от 1 варианта, предложенного банком, где расчёт на 30 лет, и получим 2 239 640 — 2148 008 = 91 632 рубля. 

Правильный расчёт кредита. Вот теперь мы начинаем с вами экономить.

Считаем на сколько мы можем увеличить ежемесячный платёж безболезненно для себя. Допустим это будет 2000 руб. в месяц. Ищем в 5 колонке разницу платежа. Находим приблизительное значение —  1932 рублей. Далее 1 колонка — 15 лет, ежемесячный платёж 10 931 руб. В результате подсчёта разница в выплате процентов составляет  1 272 060 рублей. Безусловно, это и есть ваш заработок (ОДИН МИЛЛИОН ДВЕСТИ СЕМЬДЕСЯТ ДВЕ ТЫСЯЧИ ШЕСТЬДЕСЯТ РУБЛЕЙ) 1 272 060, 00 рублей.

Проверяем 10 931(платёж в месяц)*15(лет)*12(месяцев в году) = 1 967 580 руб. От этой суммы отнимаем сам кредит в размере 1 000 000 руб. Получаем 1 967 580  — 1 000 000 = 967 580 руб. Теперь отнимем от 1 варианта, предложенного банком, где расчёт на 30 лет. Получим 2 239 640 — 967 580 = 1 272 060, 00

Надеюсь принцип работы понятен. Прежде всего нужно заранее рассчитать возможные варианты, удобные для себя. И только после этого, уже готовым идти в банк. В результате этого, вы очень сильно удивитесь разнице результатов, между тем, что мы рассчитали с вами, и предложением банка. Особенно приятно видеть удивление самих банковских работников, которые говорят: «Ничего себе, как нас …. любят!» Далее смотрим таблицу. Продолжение после таблицы.

Увеличение ставок по кредиту. Ежемесячные платежи.

Таблица № 1.

1	2	3	4	5	6	7
				Разница	Зарплата	Зарплата
Лет	Платёж	%	Разница %	платежа	На сайте	Реально
30	8999	3239634	0		14998	20999
29	9046	3148002	91632	47	15076	21046
28	9099	3057258	182376	100	15164	21099
27	9158	2967186	272448	159	15263	21158
26	9225	2878194	361440	226	15374	21225
25	9300	2789994	449640	301	15499	21300
24	9384	2702586	537048	385	15640	21480
23	9480	2616474	623160	481	15799	21480
22	9588	2531226	708408	589	15980	21588
21	9711	2447166	792468	712	16184	21850
20	9850	2363994	875640	851	16417	21850
19	10010	2282274	957360	1011	16683	22010
18	10193	2201682	1037952	1194	16988	22193
17	10403	2122206	1117428	1404	17339	22403
16	10647	2044218	1195416	1648	17745	22647
15	10931	1967574	1272060	1932	18218	22931
14	11263	1892178	1347456	2264	18772	23263
13	11656	1818330	1421304	2657	19427	23656
12	12125	1745994	1493640	3126	20208	24250
11	12691	1675206	1564428	3692	21151	25382
10	13382	1605834	1633800	4383	22303	26764
9	14242	1538130	1701504	5243	23737	28484
8	15334	1472058	1767576	6335	25556	30668
7	16757	1407582	1832052	7758	27928	33514
6	18678	1344810	1894824	9679	31130	37356
5	21395	1283694	1955940	12396	35659	42790
4	25507	1224330	2015304	16508	42512	51014
3	32402	1166466	2073168	23403	46298	64804
2	46284	1110810	2128824	37285	66120	92568
1	88056	1056666	2182968	79057	110070	176112

Увеличение ставок по кредиту. Предложения банка.

Банковский работник может предложить на 25 лет, на 20, на 15 лет. Следовательно мы с вами считаем до приемлемой для нас суммы ежемесячного платежа, сокращаем срок, зарабатываем деньги. Пример рассчитан по калькулятору сбербанка на январь 2019 года. 1000000 кредит 10,3 % годовых, здесь есть округление. Работники банка всегда говорят, что это приблизительный расчёт, точный будет в договоре. На другой странице сайта, в калькуляторе можно сделать расчет самостоятельно. Согласитесь банковский работник для вас не будет рассчитывать по годам и искать вашу выгоду, он будет искать выгоду свою и банка. А я для вас посчитал, чтобы вы взяли выгодный для себя кредит и смогли его выплатить.  Дальше будем разбирать доводы банкиров (чуть ниже). Для того, чтобы суметь отстоять свои интересы.  Тема будет звучать так: «Почему надо на больший срок».

Ежемесячный платёж.

Наконец вернёмся к значимой для нас цифре — ежемесячному платежу. Прежде всего платёж ограничивается вашими возможностями и величиной вашей зарплаты, подтверждённой для банка. Он рассчитывается следующим образом : от размера вашей зарплаты отнимается прожиточный минимум (по расчётам банка) остаток этот и есть ваш возможный ежемесячный платёж. Прежде всего он должен совпадать с вашими расчётами и вашими возможностями.

 

Реальный расчёт необходимой зарплаты для определённого ежемесячного платежа.

В 6 колонке таблицы № 1 я привожу информацию, взятую с официального сайта сбербанка на январь 2019 года. А в 7 колонке указана реальная зарплата, необходимая для получения кредита.

Увеличение ставок по кредиту. Почему нет понятной и всеобъемлющей информации об условиях кредитования.

Почему такая разница, и почему на официальных сайтах некоторых банках стоит не совсем точная информация. Ответить на этот вопрос достаточно просто. Давайте представим, что все банки в каждом городе дают понятную и правдивую информацию. Мы заходим в интернет и выбираем самый выгодный вариант. В этом случае в каждом городе останется только один банк, потому что в другие банки люди не пойдут, там не выгодно. Но в каждом крупном городе от 50 до 100 банков, а по России гораздо больше. Так как же они выживают. Они расплывчато пишут свои условия. Пример: проценты по кредиту от 12 и до 19. Или от 23 и  до 29.

Пример.

В одном банке я наблюдал такую картину. Клиент спрашивает, а сколько процентов годовых мы будем платить. Работник банка отвечает, что это можно будет узнать только, когда будет одобрен кредит. И вот заполняются бумаги, информация отсылается в головной офис. Через некоторое время приходит ответ, вам одобрен кредит, но процентная ставка гораздо выше той которую люди ожидали. Деньги можете сейчас получить, мило улыбаясь говорит девушка. Вот и попались в ловушку. Вместо 23 %, получилось 38 %, но деньги то вот они. Как говорится берёшь чужие и не надолго, а отдаёшь свои и навсегда. Можно назвать это маркетинговым ходом. Или как угодно. Но отдавать кредит уже гораздо тяжелее. Давайте вспомним сколько раз мы приходили в магазин за обещанными скидками, и видели переписанные ценники. Якобы цены были уменьшены, но перед этим они были повышены на бумаге. И мы брали товар, ведь столько времени было потрачено, чтобы добраться до магазина. Ругались, но многие брали.

Поэтому я дам вам способ избежать подобных ловушек. Увеличение ставок по кредиту.

Для начала выясни почему информация, указанная на официальном сайте не может соответствовать действительности. Возьмём первую строчку в таблице: платёж 8 999 руб. зарплата 14 998 руб. Отнимем от 14 998-8 999 = 5 999 рублей. Вот на эти деньги человек должен проживать каждый месяц в течении 30 лет. Вычтем из этой суммы квартплату по скромному 2500 руб. И оплату проезда на работу без пересадок по 25 рублей в один конец. Это будет 22 рабочих дня по 50 руб. Итого 50*22= 1 100 руб. Посчитаем остаток 5 999-2500-1100=2399 руб. Я уверен, что все со мной согласятся, что в банке сидят не дураки. Ведь они понимают, что не все люди будут своевременно  оплачивать кредиты живя на 2000 рублей в месяц. Есть установленный государством прожиточный минимум он составляет 11 280 руб, приравнен к минимальной оплате труда, для работоспособного гражданина. К нему плюсуются районные коэффициенты. Округляем до 12 тысяч и получаем приблизительно необходимую зарплату.

Увеличение ставок по кредиту. Гарантии для банка.

Конечно банку, нужны гарантии, гораздо более надёжные, поэтому он будет отдавать предпочтение людям с большей зарплатой. Тем у кого есть движимое и недвижимое имущество, надёжная работа и созаёмщики. Конечно, нельзя для всех банков рассчитать конкретную цифру, необходимого заработка. Но единый подход определить можно. Итак сформулируем его:  зарплата должна составлять сумму в два раза превышающую ежемесячный платёж -это раз. На руках должен оставаться прожиточный минимум для вашего региона-это два. Если есть другие обязательства (кредиты), дети, алименты и так далее, то они вычитаются из дохода.

Пример расчёта.

Увеличение ставок по кредиту. Зарплата заёмщика 50 000 руб. чистыми (то есть после уплаты всех налогов, на руки) в месяц. Мужчина платит алименты на одного ребёнка 25% — 12 500 в месяц и у него есть потребительский кредит 7500 руб. Получаем (50 000-12500-7500)/2=15000 руб. Это его максимальный ежемесячны платёж.  Если у него беременная неработающая жена, то кредит он не получит. Потому что от остатка надо отнять прожиточный минимум жены. Получим (50 000-12500-7500-12000 жены)=18 000 руб. От этого отнимается свой минимум 12 000, остаётся 6000 руб. А у нас в примере 8999 руб. Кредит мы не получим, если не внесём дополнительных изменений.

Увеличение ставок по кредиту. Как взять ипотеку без первоначального взноса.

Есть несколько способов оформить ипотеку без первоначального взноса. Первый — это незначительно увеличить стоимость квартиры, на сумму первоначального взноса. Это может составлять около  25 % от первоначальной цены.  На примере будет выглядеть следующим образом: цена квартиры 1,5 миллиона рублей (цена не для столицы), увеличиваем на 25 %, получаем 1,875 миллиона рублей. Двадцать процентов первоначального взноса и будут составлять 375 тысяч рублей 1,875*20%=375 тысяч рублей. Конечно, скажет простой обыватель, как всё просто! Нет, здесь есть несколько ограничений. Первое, когда агентство, аккредитованное банком, проводит оценку вашей недвижимости, то результат оценки не должен быть меньше вашей объявленной стоимости. Потому что агентство несёт ответственность вплоть до уголовной за правдивость своей работы. Поэтому цена вашего варианта квартиры должна быть чуть ниже среднерыночной по выбранному району. Далее у вас, или у риелтора должны быть доверительные отношения с оценщиком. Это позволит чуть раздвинуть рамки оценки вашей квартиры, при соблюдении законности оценки.

Второй способ взять ипотеку без первоначального взноса.

Это подать заявку на потребительский кредит, но в другой банк. При одобрении заявок, служба безопасности не обнаруживает вашего потребительского кредита. Ведь вы его ещё не взяли. После одобрения заявок на ипотеку вам даётся 3 в некоторых банках 4 месяца на подбор вариантов. Если не нашли, то можно ещё продлить на такой же срок, при этом раньше в некоторых банках начисляли чуть больший процент. Итак вы гасите первоначальный взнос потребительским кредитом, взятым в другом банке.

Третий и четвёртый способ взять ипотеку без первоначального взноса.

Они уже рассчитаны на специалистов. В кратце выглядит так, третий способ — это работа с оценкой квартиры, но строго в рамках закона. В каждой работе есть свои нюансы. Четвёртый способ, это удлинённый второй, только в итоге проценты по потребительскому кредиту, превращаются в ипотечные, то есть гораздо меньше. Конечно есть ещё способы, но они уже зависят от конкретной ситуации. Например, вы сдаёте квартиру в трейд-ин, агентству, при покупки новой. Это в том случае если ваша квартира не продаётся долго, а подвернулся хороший вариант. Вы также можете взять одновременно два кредита один под залог квартиры, а второй на ипотеку по двум документам (если взнос более 50 %). Конечно если у вас что то есть. Если первое жильё то вариантов будет поменьше. От вас главное желание и наличие мозгов, при определении своих возможностей, а также хороший специалист-риэлтор.

Увеличение ставок по кредиту. В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/