Здесь мы расскажем как взять кредит выгодно для себя, а не для банка.
Работник банка получает зарплату за то, что выдал кредит (рассчитал его), а премию за то что рассчитал его более выгодно для банка, а не для нас. Следовательно, мы должны определить порядок работы служащего банка, при котором он делает предложение нам, но так чтобы оно было нам менее выгодно. И найти такой вариант, чтобы он был выгоден нам. Поэтому чем больше денег в уплату процентов вы заплатите банку, тем больше премия будет у работника банка. На примерах я покажу как это делается, расскажу как выбирать кредит выгодно для заёмщика, то есть для вас.
Перед взятием кредита на что обратить внимание.
По этой причине работник банка будет стремится оформить вам кредит на возможно больший срок, объясняя это меньшим ежемесячным платежом. Потому что он учитывает интересы банка и свою премию, пример представлен в таблице ниже. Как правило, рассматривает 2 варианта, допустим на 30 лет и на 7 лет. Пример: кредит 1 000 000,00 (Один миллион рублей), при первоначальном взносе 500 000,00 (Пятьсот тысяч рублей) на 30 лет под 10,3 % годовых, копейки округляем. Получаем в первом варианте 30 лет — платёж 8 999 рублей, во втором варианте 7 лет — 16 757 рублей, при вашей зарплате 23 000 руб. Это делается для того, чтобы вы согласились на больший срок. При этом огромную роль играет размер вашей зарплаты. От неё рассчитывается максимальный ежемесячный платёж. Этот момент мы разберём позже. А сейчас мы должны понять, как нам взять выгодно кредит для себя. Для этого мы сделаем его расчёт.
Расчёт ипотечного кредита.
Где та мелочь, которая принесёт нам сотни тысяч? Для этого я для вас делаю расчёт по годам: в 1 колонке количество лет, на которые взят кредит. Во 2 колонке — ежемесячный платёж. В 3 колонке — переплата процентов банку, без учёта выплаты суммы кредита. То есть вы за 30 лет заплатите при кредите в 1 000 000 руб. — 3 239 640 руб. Проверяем 8999(платёж в месяц)*30(лет)*12(месяцев в году) = 3 239 640 руб. От этой суммы отнимаем сам кредит в размере 1 000 000 руб. Получаем 3 239 640 — 1 000 000 = 2 239 640 руб. И видим это в 3 колонке. Это проценты, которые мы переплатили банку, за пользование его кредитом. Далее сравнивая эти цифры, мы можем сделать вывод, что это очень много, выражаясь культурно. Уменьшить выплату основного долга мы не можем — он 1 000 000 рублей (ведь мы честные люди).
Но мы можем уменьшить сумму выплат процентов банку, чуть чуть увеличивая ежемесячный платёж, против предложенного банковским работником. Следовательно на этом мы с вами и будем зарабатывать сотни тысяч рублей. Поясняем это на примере. Вы, по моему предложению, увеличиваете ежемесячный платёж всего на 47 рублей в месяц (это 2 булки хлеба по 600 грамм в ценах января 2019 года). При этом кредит оформляете на 29 лет. Поэтому ежемесячный платёж 9046 руб. — 2 колонка. Следовательно ВАШ ЗАРАБОТОК СОСТАВЛЯЕТ 91 632 рубля (ДЕВЯНОСТО ОДНА ТЫСЯЧА ШЕСТЬСОТ ТРИДЦАТЬ ДВА РУБЛЯ).
Проверяем 9046(платёж в месяц)*29(лет)*12(месяцев в году) = 3 148 008 руб. От этой суммы отнимаем сам кредит в размере 1 000 000 руб. Получаем 3 148 008 — 1 000 000 = 2 148 008 руб. Это уплаченные проценты банку за 29 лет. Далее отнимем от 1 варианта, предложенного банком, где расчёт на 30 лет, и получим 2 239 640 — 2148 008 = 91 632 рубля.
Правильный расчёт кредита. Вот теперь мы начинаем с вами зарабатывать.
Считаем на сколько мы можем увеличить ежемесячный платёж безболезненно для себя. Допустим это будет 2000 руб. в месяц. Ищем в 5 колонке разницу платежа. Находим приблизительное значение — 1932 рублей. Далее 1 колонка — 15 лет, ежемесячный платёж 10 931 руб. В результате подсчёта разница в выплате процентов составляет 1 272 060 рублей. Безусловно, это и есть ваш заработок (ОДИН МИЛЛИОН ДВЕСТИ СЕМЬДЕСЯТ ДВЕ ТЫСЯЧИ ШЕСТЬДЕСЯТ РУБЛЕЙ) 1 272 060, 00 рублей.
Проверяем 10 931(платёж в месяц)*15(лет)*12(месяцев в году) = 1 967 580 руб. От этой суммы отнимаем сам кредит в размере 1 000 000 руб. Получаем 1 967 580 — 1 000 000 = 967 580 руб. Теперь отнимем от 1 варианта, предложенного банком, где расчёт на 30 лет. Получим 2 239 640 — 967 580 = 1 272 060, 00
Надеюсь принцип работы понятен. Прежде всего нужно заранее рассчитать возможные варианты, удобные для себя. И только после этого, уже готовым идти в банк. В результате этого, вы очень сильно удивитесь разнице результатов, между тем, что мы рассчитали с вами, и предложением банка. Особенно приятно видеть удивление самих банковских работников, которые говорят: «Ничего себе, как нас …. любят!» Далее смотрим таблицу. Продолжение после таблицы.
Расчёт ежемесячных платежей, в зависимости от срока кредита.
Таблица № 1.
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Разница | Зарплата | Зарплата | ||||
| Лет | Платёж | % | Разница % | платежа | На сайте | Реально |
| 30 | 8999 | 3239634 | 0 | 14998 | 20999 | |
| 29 | 9046 | 3148002 | 91632 | 47 | 15076 | 21046 |
| 28 | 9099 | 3057258 | 182376 | 100 | 15164 | 21099 |
| 27 | 9158 | 2967186 | 272448 | 159 | 15263 | 21158 |
| 26 | 9225 | 2878194 | 361440 | 226 | 15374 | 21225 |
| 25 | 9300 | 2789994 | 449640 | 301 | 15499 | 21300 |
| 24 | 9384 | 2702586 | 537048 | 385 | 15640 | 21480 |
| 23 | 9480 | 2616474 | 623160 | 481 | 15799 | 21480 |
| 22 | 9588 | 2531226 | 708408 | 589 | 15980 | 21588 |
| 21 | 9711 | 2447166 | 792468 | 712 | 16184 | 21850 |
| 20 | 9850 | 2363994 | 875640 | 851 | 16417 | 21850 |
| 19 | 10010 | 2282274 | 957360 | 1011 | 16683 | 22010 |
| 18 | 10193 | 2201682 | 1037952 | 1194 | 16988 | 22193 |
| 17 | 10403 | 2122206 | 1117428 | 1404 | 17339 | 22403 |
| 16 | 10647 | 2044218 | 1195416 | 1648 | 17745 | 22647 |
| 15 | 10931 | 1967574 | 1272060 | 1932 | 18218 | 22931 |
| 14 | 11263 | 1892178 | 1347456 | 2264 | 18772 | 23263 |
| 13 | 11656 | 1818330 | 1421304 | 2657 | 19427 | 23656 |
| 12 | 12125 | 1745994 | 1493640 | 3126 | 20208 | 24250 |
| 11 | 12691 | 1675206 | 1564428 | 3692 | 21151 | 25382 |
| 10 | 13382 | 1605834 | 1633800 | 4383 | 22303 | 26764 |
| 9 | 14242 | 1538130 | 1701504 | 5243 | 23737 | 28484 |
| 8 | 15334 | 1472058 | 1767576 | 6335 | 25556 | 30668 |
| 7 | 16757 | 1407582 | 1832052 | 7758 | 27928 | 33514 |
| 6 | 18678 | 1344810 | 1894824 | 9679 | 31130 | 37356 |
| 5 | 21395 | 1283694 | 1955940 | 12396 | 35659 | 42790 |
| 4 | 25507 | 1224330 | 2015304 | 16508 | 42512 | 51014 |
| 3 | 32402 | 1166466 | 2073168 | 23403 | 46298 | 64804 |
| 2 | 46284 | 1110810 | 2128824 | 37285 | 66120 | 92568 |
| 1 | 88056 | 1056666 | 2182968 | 79057 | 110070 | 176112 |
Предложения банка.
Банковский работник может предложить на 25 лет, на 20, на 15 лет. Следовательно мы с вами считаем до приемлемой для нас суммы ежемесячного платежа, сокращаем срок, зарабатываем деньги. Пример рассчитан по калькулятору сбербанка на январь 2019 года. 1000000 кредит 10,3 % годовых, здесь есть округление. Работники банка всегда говорят, что это приблизительный расчёт, точный будет в договоре. На другой странице сайта, в калькуляторе можно сделать расчет самостоятельно. Согласитесь банковский работник для вас не будет рассчитывать по годам и искать вашу выгоду, он будет искать выгоду свою и банка. А я для вас посчитал, чтобы вы взяли выгодный для себя кредит и смогли его выплатить. Дальше будем разбирать доводы банкиров (чуть ниже). Для того, чтобы суметь отстоять свои интересы. Тема будет звучать так: «Почему надо на больший срок».
Ежемесячный платёж.
Наконец вернёмся к значимой для нас цифре — ежемесячному платежу. Прежде всего платёж ограничивается вашими возможностями и величиной вашей зарплаты, подтверждённой для банка. Он рассчитывается следующим образом : от размера вашей зарплаты отнимается прожиточный минимум (по расчётам банка) остаток этот и есть ваш возможный ежемесячный платёж. Прежде всего он должен совпадать с вашими расчётами и вашими возможностями.
Реальный расчёт необходимой зарплаты для определённого ежемесячного платежа.
В 6 колонке таблицы № 1 я привожу информацию, взятую с официального сайта сбербанка на январь 2019 года. А в 7 колонке указана реальная зарплата, необходимая для получения кредита.
Почему нет понятной и всеобъемлющей информации об условиях кредитования.
Почему такая разница, и почему на официальных сайтах некоторых банках стоит не совсем точная информация. Ответить на этот вопрос достаточно просто. Давайте представим, что все банки в каждом городе дают понятную и правдивую информацию. Мы заходим в интернет и выбираем самый выгодный вариант. В этом случае в каждом городе останется только один банк, потому что в другие банки люди не пойдут, там не выгодно. Но в каждом крупном городе от 50 до 100 банков, а по России гораздо больше. Так как же они выживают. Они расплывчато пишут свои условия. Пример: проценты по кредиту от 12 и до 19. Или от 23 и до 29.
Пример.
В одном банке я наблюдал такую картину. Клиент спрашивает, а сколько процентов годовых мы будем платить. Работник банка отвечает, что это можно будет узнать только, когда будет одобрен кредит. И вот заполняются бумаги, информация отсылается в головной офис. Через некоторое время приходит ответ, вам одобрен кредит, но процентная ставка гораздо выше той которую люди ожидали. Деньги можете сейчас получить, мило улыбаясь говорит девушка. Вот и попались в ловушку. Вместо 23 %, получилось 38 %, но деньги то вот они. Как говорится берёшь чужие и не надолго, а отдаёшь свои и навсегда. Можно назвать это маркетинговым ходом. Или как угодно. Но отдавать кредит уже гораздо тяжелее. Давайте вспомним сколько раз мы приходили в магазин за обещанными скидками, и видели переписанные ценники. Якобы цены были уменьшены, но перед этим они были повышены на бумаге. И мы брали товар, ведь столько времени было потрачено, чтобы добраться до магазина. Ругались, но многие брали.
Поэтому я дам вам способ избежать подобных ловушек.
Для начала выясни почему информация, указанная на официальном сайте не может соответствовать действительности. Возьмём первую строчку в таблице: платёж 8 999 руб. зарплата 14 998 руб. Отнимем от 14 998-8 999 = 5 999 рублей. Вот на эти деньги человек должен проживать каждый месяц в течении 30 лет. Вычтем из этой суммы квартплату по скромному 2500 руб. И оплату проезда на работу без пересадок по 25 рублей в один конец. Это будет 22 рабочих дня по 50 руб. Итого 50*22= 1 100 руб. Посчитаем остаток 5 999-2500-1100=2399 руб. Я уверен, что все со мной согласятся, что в банке сидят не дураки. Ведь они понимают, что не все люди будут своевременно оплачивать кредиты живя на 2000 рублей в месяц. Есть установленный государством прожиточный минимум он составляет 11 280 руб, приравнен к минимальной оплате труда, для работоспособного гражданина. К нему плюсуются районные коэффициенты. Округляем до 12 тысяч и получаем приблизительно необходимую зарплату.
Гарантии для банка.
Конечно банку, нужны гарантии, гораздо более надёжные, поэтому он будет отдавать предпочтение людям с большей зарплатой. Тем у кого есть движимое и недвижимое имущество, надёжная работа и созаёмщики. Конечно, нельзя для всех банков рассчитать конкретную цифру, необходимого заработка. Но единый подход определить можно. Итак сформулируем его: зарплата должна составлять сумму в два раза превышающую ежемесячный платёж -это раз. На руках должен оставаться прожиточный минимум для вашего региона-это два. Если есть другие обязательства (кредиты), дети, алименты и так далее, то они вычитаются из дохода.
Пример расчёта.
Зарплата заёмщика 50 000 руб. чистыми (то есть после уплаты всех налогов, на руки) в месяц. Мужчина платит алименты на одного ребёнка 25% — 12 500 в месяц и у него есть потребительский кредит 7500 руб. Получаем (50 000-12500-7500)/2=15000 руб. Это его максимальный ежемесячны платёж. Если у него беременная неработающая жена, то кредит он не получит. Потому что от остатка надо отнять прожиточный минимум жены. Получим (50 000-12500-7500-12000 жены)=18 000 руб. От этого отнимается свой минимум 12 000, остаётся 6000 руб. А у нас в примере 8999 руб. Кредит мы не получим, если не внесём дополнительных изменений.
В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.
Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу. http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/